מאמרים

כשאנחנו מבצעים קנייה גדולה, חיסכון קטן לא נראה לנו משמעותי, אנחנו רואים אותו ביחס לסכום הקניה הכולל. כך, למשל, חיסכון של 150 שקל בקניית רכב אינו שווה ערך (בעינינו) לחיסכון של 150 שקל בקניות בסופר; וכשלוקחים משכנתא של 1,000,000 שקל, התחושה היא שחיסכון של כמה עשרות שקלים בחודש הוא "כסף קטן", אך האמת זה זו תפיסה לא נכונה לעניות דעתי…תסתכלו על התשלומים באופן אבסולוטי ולא יחסי…ותעשו חישוב מצטבר ותחשוב על אלטרנטיבה.חיסכון של 50 שקל בחודש מאפשר לעשות איתם משהו אחר במקום לזרוק על ביטוח על המשכנתא. ועוד, אם נחבר 50 שקלים בחודש ל-30 שנות חיסכון נגיע לכ-18,000 שקלים … החוק קובע כי בעת לקיחת משכנתא, חייבים הלווים לעשות גם ביטוח משכנתא הכולל שני רכיבים: ביטוח חיים, למקרה שהלווה נפטר, אז חברת הביטוח תשלם לבנק את יתרת ההלוואה; וביטוח דירה (מבנה), למקרה של אובדן ערך בשל שריפה, רעידת אדמה ועוד. למעשה , רוב רובה של נוטלי משכנתא , מטפלים ביטוח משכנתא ברגע האחרון , לרוב ללא סקר שוק ומשלמים על כך כסף שהיו יכולים לחסוך… יש הרבה על מה לפרט בהקשר לביטוחים ושוני בכיסויים…אך להלן כמה דברים בסיסיים שחשוב לדעת … מתי לערוך סקר שוק והשוואת ביטוח משכנתא?בזמן השוואת משכנתאות, כשקיבלתם מספר הצעות משכנתא . הזמן להשוואת ביטוח משכנתא הוא לפני הרגע האחרון, ולפני שהבנק והמוכר לוחצים לסיים את התהליך. בררו כאשר יש לכם את כל פרטי הדירה והמשכנתא. בדקו במספר מקומות, תתייעצו עם מומחים וחברים ותתמקחו. אפשר להתחיל בהשוואת עלות ביטוח המשכנתא לפי הצעות המשכנתא היותר טובות שקיבלתם. אפשר גם לדבר עם חברת הביטוח העובדת עם הבנק.לא חייבים לרכוש את ביטוח החיים ואת ביטוח המבנה באותה חברת ביטוח, פצלו אם זה יותר משתלם מבחינת המחיר והכיסוי. מה קורה עם יש סילוק מלא או חלקי?חייבים לעדכן את חברת הביטוח אחרת תמשכו לשלם על אותו תחום למרות שחלק כבר סולק…חתמתם חוזה אך מקבלים דירה עוד שנה ולא חתמתם על משכנתא עוד, האם לעשות ביטוח חיים?חד משמעי כן, אחרת במקרה לש מוות או שינוי במצב בריאותי לא תכלו לקבל משכנתא לרמות שכב התחייבת לקבלן… איזה סוגי הנחות יש ?יש שני סוגי הנחות:– הנחות קבועות לכל אורך חיי המשכנתא.– הנחות לחלק מתקופת המשכנתא – חודשים ראשונים או שנים ראשונותהנחות גבוהות בשנים הראשונות נראות משתלמות, אך חשוב לבחון את ההצעה לפי סכום כל הפרמיות עד סיום המשכנתא. הפרמיה עולה ככל שהמבוטח מתבגר, ואז ההנחות יותר משפיעות על המחיר.הנחה גבוהה לתקופה מוגבלת כדאית רק אם תקופת המשכנתא קצרה. מי מקבל את כספי הביטוח?הבנק, עד גובה סכום המשכנתא שנותר לשלם, אך חשוב לברר בעת השוואת ביטוח משכנתא:– איך מחושבת עלות המשכנתא: לפי הריבית בפועל של המשכנתא שלכם, או עלות משוערת.עלות משוערת עלולה לגרום לפערים למטה או למעלה בסכום הביטוח. סכום מבוטח נמוך מידי לא יסלק את כל המשכנתא.– האם עמלת פירעון מוקדם מכוסה בביטוח. אם לא, תאלצו לשלם אותה. מי הוא המבוטח בביטוח משכנתא?הלווים והדירה שרכשתם. אך המוטב (מקבל כספי הביטוח) הוא הבנק.כלומר, אם אחד מהלווים נפטר, חברת הביטוח תשלם לבנק עבור סילוק המשכנתא. בזאת יסתיים הביטוח. אם סכום הביטוח גבוה מסכום המשכנתא שנותר לסילוק, המוטבים שהוספתם לפוליסה יקבלו את העודף. האם ניתן להחליף ביטוח חיים למשכנתא באמצע התקופה?ניתן לעבור בין חברות ביטוח, מהביטוח דרך הבנק לחברת ביטוח או להפך.אין קנסות על מעבר מביטוח של הבנק לחברת ביטוח. רצוי לבצע סקר שוק כל שנתיים.שימו לב, הבנק צריך לאשר שהביטוח מתאים לו, אם לא, הוא יכול לבטח אתכם דרכו, ללא הסכמתכם. וודאו שהביטוח הקודם בוטל ושאינכם משלמים על שני ביטוחים במקביל. עד כמה משפיע מצב הבריאות של הלווים?אם יש לכם (או היו) בעיות בריאות, תהליך לקיחת הביטוח יהיה קשה ומסורבל יותר. במצב כזה כדאי לבדוק האם בכלל תוכלו לקבל ביטוח חחים לפני חתימה על החוזה … אז רגע לפני החתימה… תזכרו , חותמים מהר , משלמים יותר…עושים סדר שוק , משלמים פחות תזכרו, בדיוק כמו בהלוואה , הנתון החשוב הוא גם סך התשלום למשך חיי המשכנתא ולא רק התשלום החודשי בתחילת הדרך.

במהלך חיי המשכנתא עשויים לחול שינויים כגון קבלת כספי חיסכון, קרן השתלמות או קבלת סכום כסף ממקור אחר ובפרט ממכירת ביתאפשר להשתמש בכספים אלה לפירעון מלא או חלקי של יתרת המשכנתא לפני המועד המקורי.ביצוע סילוק מוקדם של משכנתא אפשרי כשסכומי הפירעון המוקדם החלקיים עולים על 10% מיתרת ההלוואה או 10% מסכום ההלוואה המקורי – הגבוה מביניהם.יש מספר עמלות שאנחנו צריכים לשלם שאנו מחזירים את המשכנתא לפני הזמן (או את חלקה): עמלה תפעולית: עמלה של הבנק על "תפעול" ההחזר, גובהה 60 ₪ . עמלת אי הודעה מראש: גובה העמלה עומד על 0.1% מהסכום הנפרע. אם תודיעו לבנק 10 ימים מראש, הוא לא ייגבה מכם את העמלה הזו. עמלת מדד ממוצע (בהלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן): אם הפירעון בוצע בין 1 ל-15 בחודש: עמלה בשיעור מחצית העלייה הממוצעת של 12 המדדים הידועים האחרונים. אם אתם צופים שהמדד יהיה גבוה בחודש שבו אתם מחזירים את המשכנתא – אז החזירו אותה לפני ה- 15 לחודש (כך תשלמו רק את "המדד הממוצע" של השנה שעברה).אם אתם חושבים שהמדד יהיה נמוך או שלילי, המתינו עם ההחזר עד ה- 16 לחודש. עמלת היוון הפרשי ריבית (עמלת היוון): זוהי העמלה המשמעותית. הוא לא רלוונטי במסלולים על בסיס משתנה לתקופה קצרה (פריים, מט"ח, משתנה כל שנה) מהסיבה שלא התחייבנו לבנק לריבית מסוימת לאורך תקופה ארוכה.הלוואה זכאות מכספי המדינה גם פטורה מעמלת פירעון מוקדם. אז למה צריך לשלם עמלת היוון (שזה אותו דבר בערך כמו: עמלת פירעון מוקדם / קנס משכנתא)? הבנק ואנחנו מסכמים על ריבית מסוימת אותה נשלם לבנק. ברגע שאנו מפסיקים את העסקה, הבנק בודק מה הריבית שמקבלים היום עבור הלוואה. אם הריבית היום נמוכה יותר הרי הבנק "מפסיד" מהסילוק מוקדם שעשה הלקוח, במקום להמשיך לקבל 5% לדוגמא עבור ההלוואה הוא יקבל עכשיו רק 4% (1% הפסד). במילים אחרות, העמלה נגבית בגין ההפסד הנגרם לבנק כתוצאה מהפרש הריביות (כלומר הריבית בה לקחתם את ההלוואה המקורית פחות הריבית של היום) כפול מספר השנים שנותרו להלוואה כפול הסכום אותו החזרנו לבנק. כדי להבין איך חוסכים בעמלת הוון צריך להכיר מרכיבי החישוב: ההפרש בין הריבית התקפה בחלק ההלוואה הנפרע או הריבית הממוצעת שהייתה ידועה במועד קביעת הריבית – הנמוך מביניהן – לבין הריבית הממוצעת בעת הפירעון המוקדם. מספר החודשים שנותרו לפירעון או למועד שינוי הריבית בהלוואות בהן הריבית משתנה במועדים ידועים מראש ובתדירות נמוכה מפעם אחת בשנה. יתרת הקרן במועד שינוי הריבית. מספר החודשים שחלפו ממועד קבלת ההלוואה לצורך הנחה . הינה דוגמא:נוסחת החישוב במילים פשוטים : הפרש הריביות (הריבית בה לקחתם את ההלוואה המקורית פחות הריבית של היום)כפול מספר השנים שנותרו להלוואה כפול הסכום אותו החזרנו לבנק בניכוי הנחה.עכשיו במספרים:1% (ההפרש בין הריביות) * 20 (השנים שנותרו) * 500,000 (הסכום אותו החזרנו) = 100,000 ₪מסכום זה נוריד 20% הנחה אם מגיע והסכום הנכון יהיה 80,000 ש"ח. לאלו שרוצים לסלק אחרי שנה , שימו לב שמסכום עמלת הפרשי ההיוון ניתנות הנחות לפי 'ותק':עד שנה ממועד ביצוע ההלוואה אין הנחה אין הנחה.משנה עד עד חמש שנים ממועד ביצוע ההלוואה יתכן הנחה לפי ותק ובתלוי האם נלקחה הלוואת זכאות.ניתן להגיע עד 40% הנחה. אז איך בכל זאת ניתן להקטין את הקנס ?אמרנו שאחד ממרכיבי החישוב הינו מספר חודשים שנותרו עד פירעון. אם יש לכם נקודות יציאה במסלול (לדוגמא ריבית משתנה כל חמש שנים) לא תשלמו עמלת היוון בנקודת היציאה.אבל אם תחזירו את הכסף לפני נקודת היציאה, אז תשלמו עמלת היוון על פי מספר השנים שנותר עד לנקודת היציאה (ללא קשר לכמה שנים המשכנתא) ולכן, וכאן הטיפ המרכזי, חשוב לדעת שניתן במועד סילוק חלקי לקצר את תקופת הלוואה וכך לסלק את יתרת המשכנתא ולחסוך ולצמצם את הקנס ( כל עוד לא קפצנו במדרגה בטבלה הריבית הממוצעת ). לסיכום,רגע לני שמסלקים משכנתא, ניתן לבצע פעולות לצמצום הקנס.חשוב לבנות תמהיל משכנתא נכון שיכיל גם מסלולים בהם לא משלמים עמלות פירעון במיוחד לסכומים אותם אתם יודעים שאתם אמורים להחזיר בנקודת זמן מסוימת.תעשו נכון מה שנכון לשעות.

רוצים לקנות דירה אבל עדיין לא מכרתם את דירתכם הישנה?אם יש לכם הון עצמי . מצוין!אם אין לכם מספיק הון עצמי – מולכם מספר משוכות:המשוכה הראשונה היא שאי אפשר לקחת על הדירה החדשה משכנתא, כי לא ניתן להשתמש בכספי משכנתא כתשלום ראשון עבור דירה.המשוכה השניה היא החזר של שתי משכנתאות במקביל (ויש מקרים שקבלת הדירה מתוכננת רק כעבור מספר שנים).לצורך המחשה:נניח והדירה שאתם רוצים לרכוש עולה מיליון ₪, כך ש 300 אש"ח לפחות (30%) הוא הסכום שאתם צריכים לשים לפני כספי הבנק (וזאת משום שמדובר במשפרי דיור ולא דירה ראשונה).למי שיש הון עצמי בסך 300 אש"ח – פשוט ישלם את התשלום הראשון/שני ומיד לאחר מכן יוכל לקחת משכנתא על הדירה החדשה.למי שאין הון עצמי בסך 300 אש"ח –- ועדיין אין חוזה מכירה עבור הבית הנוכחי, אינו יכול לקחת משכנתא על הדירה החדשה.חשוב לציין שאם כבר יש חוזה מכירה, אך לא קיבלתם את הסכום הנדרש לתשלום ראשון, בכל אופן, ברוב המקרים הבנק יהיה מוכן לשים את כספי המשכנתא בלי שתשימו את כל ה- 30%.אז מאיפה נשיג את הכסף במקרה שלא מכרנו את הדירה?תשובה : אתם צריכים הלוואה שתגשר בין ההון הדרוש לרכישת הנכס החדש לבין ההון שאתם יכולים להשיג ממכירת הנכס הישן.להלוואה זו קוראים 'הלוואת גישור'.הלוואת גישור זו הלוואה שניתנת לתקופה קצרה כך שאתם שמים כעירבון נכס כלשהו (נדל"ן/מוצר פיננסי וכו') כך שהצד המלווה את הכסף יודע שניתן להפיק מהעירבון כסף ממשי בעתיד הקרוב.במילים אחרות, מדובר בהלוואה לטווח קצר עליה משלמים רק תשלום ריבית (ללא הקרן) ותשלום הקרן יבוצע כאשר יהיה לכם את הכסף.בהלוואת גישור התשלום החודשי נמוך (כי אתם משלמים רק ריבית) ואין לכם לרוב עמלות פרעון מוקדם!!בהלוואה זו אתם מביאים את הדירה הישנה שלכם כעירבון ולאחר מכירת הנכס הקיים פשוט סוגרים את הלוואת הגישור .שימו לב! הלוואת גישור לדירה היא סוג של משכנתא לכל מטרה ולכן הסכום המקסימלי שאתם יכולים לקחת הוא עד 50% מערך הדירה הקיימת ( בניכוי משכנתא קיימת ).חשוב לדעת! ניתן לקחת גישור גם על הנכס הנרכש עד 70%, זה אמנם לא פותר את המשוכה של ההון העצמי הדרוש, אך יאפשר לכם לקחת משכנתא באחוז מימון נמוך יותר. 3 דברים שחשוב לדעת על הלוואות גישור: הריביות שלה יחסית גבוהות לעומת ריביות במשכנתאות רגילות . בדרך כלל לא ניתן לקבל הלוואת גישור ליותר מ-2-3 שנים. הלוואת גישור לא כפופה להנחיות הפיקוח על הבנקים, ולכן ניתן עקרונית לקחת הלוואה שלא מוגבלת באחוזים מסוימים בפריים. סיכום:רכישת בית לפני שמוכרים את הבית הקיים אפשרית, אך כרוכה בתכנון מדויק של 'מקורות' מול 'שימושים'.חשוב להכין תוכנית מימון שלוקחת בחשבון מתווה תשלומים של מספר עסקאות עם לוחות זמנים צפופים.את כל זה צריך לתאם עם עורכי הדין שמכינים את החוזים לעסקה ועם יועץ משכנתאות כדי להוציא את העסקה לפועל.