איך קונים דירה מבלי למכור עדיין את הדירה הקיימת?

רוצים לקנות דירה אבל עדיין לא מכרתם את דירתכם הישנה?
אם יש לכם הון עצמי . מצוין!
אם אין לכם מספיק הון עצמי – מולכם מספר משוכות:
המשוכה הראשונה היא שאי אפשר לקחת על הדירה החדשה משכנתא, כי לא ניתן להשתמש בכספי משכנתא כתשלום ראשון עבור דירה.
המשוכה השניה היא החזר של שתי משכנתאות במקביל (ויש מקרים שקבלת הדירה מתוכננת רק כעבור מספר שנים).
לצורך המחשה:
נניח והדירה שאתם רוצים לרכוש עולה מיליון ₪, כך ש 300 אש"ח לפחות (30%) הוא הסכום שאתם צריכים לשים לפני כספי הבנק (וזאת משום שמדובר במשפרי דיור ולא דירה ראשונה).
למי שיש הון עצמי בסך 300 אש"ח – פשוט ישלם את התשלום הראשון/שני ומיד לאחר מכן יוכל לקחת משכנתא על הדירה החדשה.
למי שאין הון עצמי בסך 300 אש"ח –- ועדיין אין חוזה מכירה עבור הבית הנוכחי, אינו יכול לקחת משכנתא על הדירה החדשה.
חשוב לציין שאם כבר יש חוזה מכירה, אך לא קיבלתם את הסכום הנדרש לתשלום ראשון, בכל אופן, ברוב המקרים הבנק יהיה מוכן לשים את כספי המשכנתא בלי שתשימו את כל ה- 30%.
אז מאיפה נשיג את הכסף במקרה שלא מכרנו את הדירה?
תשובה : אתם צריכים הלוואה שתגשר בין ההון הדרוש לרכישת הנכס החדש לבין ההון שאתם יכולים להשיג ממכירת הנכס הישן.
להלוואה זו קוראים 'הלוואת גישור'.
הלוואת גישור זו הלוואה שניתנת לתקופה קצרה כך שאתם שמים כעירבון נכס כלשהו (נדל"ן/מוצר פיננסי וכו') כך שהצד המלווה את הכסף יודע שניתן להפיק מהעירבון כסף ממשי בעתיד הקרוב.
במילים אחרות, מדובר בהלוואה לטווח קצר עליה משלמים רק תשלום ריבית (ללא הקרן) ותשלום הקרן יבוצע כאשר יהיה לכם את הכסף.
בהלוואת גישור התשלום החודשי נמוך (כי אתם משלמים רק ריבית) ואין לכם לרוב עמלות פרעון מוקדם!!
בהלוואה זו אתם מביאים את הדירה הישנה שלכם כעירבון ולאחר מכירת הנכס הקיים פשוט סוגרים את הלוואת הגישור .
שימו לב! הלוואת גישור לדירה היא סוג של משכנתא לכל מטרה ולכן הסכום המקסימלי שאתם יכולים לקחת הוא עד 50% מערך הדירה הקיימת ( בניכוי משכנתא קיימת ).
חשוב לדעת! ניתן לקחת גישור גם על הנכס הנרכש עד 70%, זה אמנם לא פותר את המשוכה של ההון העצמי הדרוש, אך יאפשר לכם לקחת משכנתא באחוז מימון נמוך יותר.

3 דברים שחשוב לדעת על הלוואות גישור:

• הריביות שלה יחסית גבוהות לעומת ריביות במשכנתאות רגילות .
• בדרך כלל לא ניתן לקבל הלוואת גישור ליותר מ-2-3 שנים.
• הלוואת גישור לא כפופה להנחיות הפיקוח על הבנקים, ולכן ניתן עקרונית לקחת הלוואה שלא מוגבלת באחוזים מסוימים בפריים.
  

סיכום:
רכישת בית לפני שמוכרים את הבית הקיים אפשרית, אך כרוכה בתכנון מדויק של 'מקורות' מול 'שימושים'.
חשוב להכין תוכנית מימון שלוקחת בחשבון מתווה תשלומים של מספר עסקאות עם לוחות זמנים צפופים.
את כל זה צריך לתאם עם עורכי הדין שמכינים את החוזים לעסקה ועם יועץ משכנתאות כדי להוציא את העסקה לפועל.