מידע חשוב

כשאנחנו מבצעים קנייה גדולה, חיסכון קטן לא נראה לנו משמעותי, אנחנו רואים אותו ביחס לסכום הקניה הכולל. כך, למשל, חיסכון של 150 שקל בקניית רכב אינו שווה ערך (בעינינו) לחיסכון של 150 שקל בקניות בסופר; וכשלוקחים משכנתא של 1,000,000 שקל, התחושה היא שחיסכון של כמה עשרות שקלים בחודש הוא "כסף קטן", אך האמת זה זו תפיסה לא נכונה לעניות דעתי…תסתכלו על התשלומים באופן אבסולוטי ולא יחסי…ותעשו חישוב מצטבר ותחשוב על אלטרנטיבה.חיסכון של 50 שקל בחודש מאפשר לעשות איתם משהו אחר במקום לזרוק על ביטוח על המשכנתא. ועוד, אם נחבר 50 שקלים בחודש ל-30 שנות חיסכון נגיע לכ-18,000 שקלים … החוק קובע כי בעת לקיחת משכנתא, חייבים הלווים לעשות גם ביטוח משכנתא הכולל שני רכיבים: ביטוח חיים, למקרה שהלווה נפטר, אז חברת הביטוח תשלם לבנק את יתרת ההלוואה; וביטוח דירה (מבנה), למקרה של אובדן ערך בשל שריפה, רעידת אדמה ועוד. למעשה , רוב רובה של נוטלי משכנתא , מטפלים ביטוח משכנתא ברגע האחרון , לרוב ללא סקר שוק ומשלמים על כך כסף שהיו יכולים לחסוך… יש הרבה על מה לפרט בהקשר לביטוחים ושוני בכיסויים…אך להלן כמה דברים בסיסיים שחשוב לדעת … מתי לערוך סקר שוק והשוואת ביטוח משכנתא?בזמן השוואת משכנתאות, כשקיבלתם מספר הצעות משכנתא . הזמן להשוואת ביטוח משכנתא הוא לפני הרגע האחרון, ולפני שהבנק והמוכר לוחצים לסיים את התהליך. בררו כאשר יש לכם את כל פרטי הדירה והמשכנתא. בדקו במספר מקומות, תתייעצו עם מומחים וחברים ותתמקחו. אפשר להתחיל בהשוואת עלות ביטוח המשכנתא לפי הצעות המשכנתא היותר טובות שקיבלתם. אפשר גם לדבר עם חברת הביטוח העובדת עם הבנק.לא חייבים לרכוש את ביטוח החיים ואת ביטוח המבנה באותה חברת ביטוח, פצלו אם זה יותר משתלם מבחינת המחיר והכיסוי. מה קורה עם יש סילוק מלא או חלקי?חייבים לעדכן את חברת הביטוח אחרת תמשכו לשלם על אותו תחום למרות שחלק כבר סולק…חתמתם חוזה אך מקבלים דירה עוד שנה ולא חתמתם על משכנתא עוד, האם לעשות ביטוח חיים?חד משמעי כן, אחרת במקרה לש מוות או שינוי במצב בריאותי לא תכלו לקבל משכנתא לרמות שכב התחייבת לקבלן… איזה סוגי הנחות יש ?יש שני סוגי הנחות:– הנחות קבועות לכל אורך חיי המשכנתא.– הנחות לחלק מתקופת המשכנתא – חודשים ראשונים או שנים ראשונותהנחות גבוהות בשנים הראשונות נראות משתלמות, אך חשוב לבחון את ההצעה לפי סכום כל הפרמיות עד סיום המשכנתא. הפרמיה עולה ככל שהמבוטח מתבגר, ואז ההנחות יותר משפיעות על המחיר.הנחה גבוהה לתקופה מוגבלת כדאית רק אם תקופת המשכנתא קצרה. מי מקבל את כספי הביטוח?הבנק, עד גובה סכום המשכנתא שנותר לשלם, אך חשוב לברר בעת השוואת ביטוח משכנתא:– איך מחושבת עלות המשכנתא: לפי הריבית בפועל של המשכנתא שלכם, או עלות משוערת.עלות משוערת עלולה לגרום לפערים למטה או למעלה בסכום הביטוח. סכום מבוטח נמוך מידי לא יסלק את כל המשכנתא.– האם עמלת פירעון מוקדם מכוסה בביטוח. אם לא, תאלצו לשלם אותה. מי הוא המבוטח בביטוח משכנתא?הלווים והדירה שרכשתם. אך המוטב (מקבל כספי הביטוח) הוא הבנק.כלומר, אם אחד מהלווים נפטר, חברת הביטוח תשלם לבנק עבור סילוק המשכנתא. בזאת יסתיים הביטוח. אם סכום הביטוח גבוה מסכום המשכנתא שנותר לסילוק, המוטבים שהוספתם לפוליסה יקבלו את העודף. האם ניתן להחליף ביטוח חיים למשכנתא באמצע התקופה?ניתן לעבור בין חברות ביטוח, מהביטוח דרך הבנק לחברת ביטוח או להפך.אין קנסות על מעבר מביטוח של הבנק לחברת ביטוח. רצוי לבצע סקר שוק כל שנתיים.שימו לב, הבנק צריך לאשר שהביטוח מתאים לו, אם לא, הוא יכול לבטח אתכם דרכו, ללא הסכמתכם. וודאו שהביטוח הקודם בוטל ושאינכם משלמים על שני ביטוחים במקביל. עד כמה משפיע מצב הבריאות של הלווים?אם יש לכם (או היו) בעיות בריאות, תהליך לקיחת הביטוח יהיה קשה ומסורבל יותר. במצב כזה כדאי לבדוק האם בכלל תוכלו לקבל ביטוח חחים לפני חתימה על החוזה … אז רגע לפני החתימה… תזכרו , חותמים מהר , משלמים יותר…עושים סדר שוק , משלמים פחות תזכרו, בדיוק כמו בהלוואה , הנתון החשוב הוא גם סך התשלום למשך חיי המשכנתא ולא רק התשלום החודשי בתחילת הדרך.

במהלך חיי המשכנתא עשויים לחול שינויים כגון קבלת כספי חיסכון, קרן השתלמות או קבלת סכום כסף ממקור אחר ובפרט ממכירת ביתאפשר להשתמש בכספים אלה לפירעון מלא או חלקי של יתרת המשכנתא לפני המועד המקורי.ביצוע סילוק מוקדם של משכנתא אפשרי כשסכומי הפירעון המוקדם החלקיים עולים על 10% מיתרת ההלוואה או 10% מסכום ההלוואה המקורי – הגבוה מביניהם.יש מספר עמלות שאנחנו צריכים לשלם שאנו מחזירים את המשכנתא לפני הזמן (או את חלקה): עמלה תפעולית: עמלה של הבנק על "תפעול" ההחזר, גובהה 60 ₪ . עמלת אי הודעה מראש: גובה העמלה עומד על 0.1% מהסכום הנפרע. אם תודיעו לבנק 10 ימים מראש, הוא לא ייגבה מכם את העמלה הזו. עמלת מדד ממוצע (בהלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן): אם הפירעון בוצע בין 1 ל-15 בחודש: עמלה בשיעור מחצית העלייה הממוצעת של 12 המדדים הידועים האחרונים. אם אתם צופים שהמדד יהיה גבוה בחודש שבו אתם מחזירים את המשכנתא – אז החזירו אותה לפני ה- 15 לחודש (כך תשלמו רק את "המדד הממוצע" של השנה שעברה).אם אתם חושבים שהמדד יהיה נמוך או שלילי, המתינו עם ההחזר עד ה- 16 לחודש. עמלת היוון הפרשי ריבית (עמלת היוון): זוהי העמלה המשמעותית. הוא לא רלוונטי במסלולים על בסיס משתנה לתקופה קצרה (פריים, מט"ח, משתנה כל שנה) מהסיבה שלא התחייבנו לבנק לריבית מסוימת לאורך תקופה ארוכה.הלוואה זכאות מכספי המדינה גם פטורה מעמלת פירעון מוקדם. אז למה צריך לשלם עמלת היוון (שזה אותו דבר בערך כמו: עמלת פירעון מוקדם / קנס משכנתא)? הבנק ואנחנו מסכמים על ריבית מסוימת אותה נשלם לבנק. ברגע שאנו מפסיקים את העסקה, הבנק בודק מה הריבית שמקבלים היום עבור הלוואה. אם הריבית היום נמוכה יותר הרי הבנק "מפסיד" מהסילוק מוקדם שעשה הלקוח, במקום להמשיך לקבל 5% לדוגמא עבור ההלוואה הוא יקבל עכשיו רק 4% (1% הפסד). במילים אחרות, העמלה נגבית בגין ההפסד הנגרם לבנק כתוצאה מהפרש הריביות (כלומר הריבית בה לקחתם את ההלוואה המקורית פחות הריבית של היום) כפול מספר השנים שנותרו להלוואה כפול הסכום אותו החזרנו לבנק. כדי להבין איך חוסכים בעמלת הוון צריך להכיר מרכיבי החישוב: ההפרש בין הריבית התקפה בחלק ההלוואה הנפרע או הריבית הממוצעת שהייתה ידועה במועד קביעת הריבית – הנמוך מביניהן – לבין הריבית הממוצעת בעת הפירעון המוקדם. מספר החודשים שנותרו לפירעון או למועד שינוי הריבית בהלוואות בהן הריבית משתנה במועדים ידועים מראש ובתדירות נמוכה מפעם אחת בשנה. יתרת הקרן במועד שינוי הריבית. מספר החודשים שחלפו ממועד קבלת ההלוואה לצורך הנחה . הינה דוגמא:נוסחת החישוב במילים פשוטים : הפרש הריביות (הריבית בה לקחתם את ההלוואה המקורית פחות הריבית של היום)כפול מספר השנים שנותרו להלוואה כפול הסכום אותו החזרנו לבנק בניכוי הנחה.עכשיו במספרים:1% (ההפרש בין הריביות) * 20 (השנים שנותרו) * 500,000 (הסכום אותו החזרנו) = 100,000 ₪מסכום זה נוריד 20% הנחה אם מגיע והסכום הנכון יהיה 80,000 ש"ח. לאלו שרוצים לסלק אחרי שנה , שימו לב שמסכום עמלת הפרשי ההיוון ניתנות הנחות לפי 'ותק':עד שנה ממועד ביצוע ההלוואה אין הנחה אין הנחה.משנה עד עד חמש שנים ממועד ביצוע ההלוואה יתכן הנחה לפי ותק ובתלוי האם נלקחה הלוואת זכאות.ניתן להגיע עד 40% הנחה. אז איך בכל זאת ניתן להקטין את הקנס ?אמרנו שאחד ממרכיבי החישוב הינו מספר חודשים שנותרו עד פירעון. אם יש לכם נקודות יציאה במסלול (לדוגמא ריבית משתנה כל חמש שנים) לא תשלמו עמלת היוון בנקודת היציאה.אבל אם תחזירו את הכסף לפני נקודת היציאה, אז תשלמו עמלת היוון על פי מספר השנים שנותר עד לנקודת היציאה (ללא קשר לכמה שנים המשכנתא) ולכן, וכאן הטיפ המרכזי, חשוב לדעת שניתן במועד סילוק חלקי לקצר את תקופת הלוואה וכך לסלק את יתרת המשכנתא ולחסוך ולצמצם את הקנס ( כל עוד לא קפצנו במדרגה בטבלה הריבית הממוצעת ). לסיכום,רגע לני שמסלקים משכנתא, ניתן לבצע פעולות לצמצום הקנס.חשוב לבנות תמהיל משכנתא נכון שיכיל גם מסלולים בהם לא משלמים עמלות פירעון במיוחד לסכומים אותם אתם יודעים שאתם אמורים להחזיר בנקודת זמן מסוימת.תעשו נכון מה שנכון לשעות.

רוצים לקנות דירה אבל עדיין לא מכרתם את דירתכם הישנה?אם יש לכם הון עצמי . מצוין!אם אין לכם מספיק הון עצמי – מולכם מספר משוכות:המשוכה הראשונה היא שאי אפשר לקחת על הדירה החדשה משכנתא, כי לא ניתן להשתמש בכספי משכנתא כתשלום ראשון עבור דירה.המשוכה השניה היא החזר של שתי משכנתאות במקביל (ויש מקרים שקבלת הדירה מתוכננת רק כעבור מספר שנים).לצורך המחשה:נניח והדירה שאתם רוצים לרכוש עולה מיליון ₪, כך ש 300 אש"ח לפחות (30%) הוא הסכום שאתם צריכים לשים לפני כספי הבנק (וזאת משום שמדובר במשפרי דיור ולא דירה ראשונה).למי שיש הון עצמי בסך 300 אש"ח – פשוט ישלם את התשלום הראשון/שני ומיד לאחר מכן יוכל לקחת משכנתא על הדירה החדשה.למי שאין הון עצמי בסך 300 אש"ח –- ועדיין אין חוזה מכירה עבור הבית הנוכחי, אינו יכול לקחת משכנתא על הדירה החדשה.חשוב לציין שאם כבר יש חוזה מכירה, אך לא קיבלתם את הסכום הנדרש לתשלום ראשון, בכל אופן, ברוב המקרים הבנק יהיה מוכן לשים את כספי המשכנתא בלי שתשימו את כל ה- 30%.אז מאיפה נשיג את הכסף במקרה שלא מכרנו את הדירה?תשובה : אתם צריכים הלוואה שתגשר בין ההון הדרוש לרכישת הנכס החדש לבין ההון שאתם יכולים להשיג ממכירת הנכס הישן.להלוואה זו קוראים 'הלוואת גישור'.הלוואת גישור זו הלוואה שניתנת לתקופה קצרה כך שאתם שמים כעירבון נכס כלשהו (נדל"ן/מוצר פיננסי וכו') כך שהצד המלווה את הכסף יודע שניתן להפיק מהעירבון כסף ממשי בעתיד הקרוב.במילים אחרות, מדובר בהלוואה לטווח קצר עליה משלמים רק תשלום ריבית (ללא הקרן) ותשלום הקרן יבוצע כאשר יהיה לכם את הכסף.בהלוואת גישור התשלום החודשי נמוך (כי אתם משלמים רק ריבית) ואין לכם לרוב עמלות פרעון מוקדם!!בהלוואה זו אתם מביאים את הדירה הישנה שלכם כעירבון ולאחר מכירת הנכס הקיים פשוט סוגרים את הלוואת הגישור .שימו לב! הלוואת גישור לדירה היא סוג של משכנתא לכל מטרה ולכן הסכום המקסימלי שאתם יכולים לקחת הוא עד 50% מערך הדירה הקיימת ( בניכוי משכנתא קיימת ).חשוב לדעת! ניתן לקחת גישור גם על הנכס הנרכש עד 70%, זה אמנם לא פותר את המשוכה של ההון העצמי הדרוש, אך יאפשר לכם לקחת משכנתא באחוז מימון נמוך יותר. 3 דברים שחשוב לדעת על הלוואות גישור: הריביות שלה יחסית גבוהות לעומת ריביות במשכנתאות רגילות . בדרך כלל לא ניתן לקבל הלוואת גישור ליותר מ-2-3 שנים. הלוואת גישור לא כפופה להנחיות הפיקוח על הבנקים, ולכן ניתן עקרונית לקחת הלוואה שלא מוגבלת באחוזים מסוימים בפריים. סיכום:רכישת בית לפני שמוכרים את הבית הקיים אפשרית, אך כרוכה בתכנון מדויק של 'מקורות' מול 'שימושים'.חשוב להכין תוכנית מימון שלוקחת בחשבון מתווה תשלומים של מספר עסקאות עם לוחות זמנים צפופים.את כל זה צריך לתאם עם עורכי הדין שמכינים את החוזים לעסקה ועם יועץ משכנתאות כדי להוציא את העסקה לפועל.

בניית בית פרטי, חלום! כל הפרוצדורה לקבלת משכנתא לבית קיים נכון גם לקבלת משכנתא לבנייה עצמית. ההבדל העיקרי הוא שאת כספי המשכנתא לבנייה עצמית נקבל בשלבים עפ"י דו"ח שמאי אשר מעריך את שווי הנכס בכל שלב ושלב בבנייה או הערכה מראש. נקודות חשובות במשכנתא על קרקע פרטית • רכישה – ישולם מס רכישה במקור בשווי 6% מעלות הקרקע בלבד ואיננה פטורה מתשלום מס בכל מצב.• היתר בנייה – היתר הבנייה מונפק ע”י העירייה או המועצה המקומית וזאת לאחר בניית תוכנית אדריכלית לנכס והשלמת כל הקריטריונים להיתר. יש לשים לב להיטלי השבחה ואגרות פיתוח במידה וישנם.• אחוז מימון בתחום הספציפי של בנייה עצמית, לוקחים לעצמם הבנקים טווח בטחון ועל כן הנתונים בפועל הם מעט שונים ועומדים על 70% לטובת רכישת הקרקע ועל 60% לטובת בניית הבית עצמו. ההבדלים במשכנתא לבית פרטי יד שנייה / קבלן לבין בניה עצמית עלות המגרש – הבנקים מאפשרים לכם לקחת משכנתא עבור רכישת המגרש (עוד לפני שהתחלתם לבנות), עבור רכישת המגרש אין צורך להציג תכניות והיתרים לבניה כי המשכנתא ניתנת אך ורק לטובת המגרש.. הבנקים נוטים לאשר לא יותר מה 70% מכך בשל סיכוני אשראי גבוהים יותר שמדובר במגרש (במידה ולא תחזירו את המשכנתא יהיה לבנקים קשה יותר למכור מגרש מאשר "דירה רגילה"). עלות הבניה – בשביל לקחת משכנתא עבור הבניה, תצטרכו כבר להביא את כל התכניות והאישורים לבניה. מדובר על האישורים וההיתרים מהרשות המקומית שמאשרים את תכניות הבניה שהגשתם, לפני שהבנקים יראו אישורים מלאים הם לא יתנו משכנתא. כמו כן, הבנקים ירצו לראות הסכמים שלכם עם הקבלן המבצע, מפקח הבניה וכו'. שימו לב , בפועל הבנקים נוטים לאשר לא יותר מה 60% עבור הבניה. שחרור הכספים – כאשר אתם בונים את הבית אתם מקבלים את הכסף בשחרורים (כלומר במספר מנות ולא במנה אחת), הסיבה לכך היא שאתם לא צריכים את כל הכסף מיד אלא תוך כדי התקדמות הבניה.שימו לב, את הכסף אתם מקבלים על פי אחוז המימון שאושר לכם, כלומר אם אושר לכם מימון של 60% עבור כל הבניה, אז בכל שלב תוכלו לקבל עד 60% מימון מהעלות המוצהרת . שימו לב, שלא כמו במשכנתא לרכישת דירה שכספי המשכנתא מועברים ישירות למוכר הדירה במשכנתא לבנייה עצמית כספי המשכנתא יועברו ישירות לחשבון הלווים. לדוגמה, אנו מחזיקים בקרקע העולה 200,000 שקל ומבצעים בנייה עצמית של 1,000,000 שקל, קיבלנו משכנתא של 60% מערך הנכס הסופי של 1,200,000 שקל כלומר 720,000 שקל. אנו מחכים לשמאי שמגיע בסוף שלב היסודות, עד אותו שלב הבנק לא יהיה מוכן לשחרר כספים (שלב יסודות כולל חפירה ויציקת יסודות). נניח כי שמאי קבע כי בשלב הזה ערך הנכס הינו 500,000 שקל ( עלות קרקע של 200,000 בתוספת יסודות שנניח כי הוא מעריך ב 300,000 שקל ). אנו נקבל 60% מסך של 500,000 שקל, כלומר לאחר גמר היסודות נקבל כבר 300,000 שקל.נניח בשלב הבא ( שלד ) העריך את שווי הנכס ברמה של 800,000 שקל, נקבל מהבנק רק 180,000 שקל זאת על ידי החישוב של 60% מההפרש בין ההערכה הראשונה לשנייה (מדובר בהבדל של 200,000 שקל). כך עד גמר הבניה. כאן יש לומר , בכל שלב של הבנייה תוכלו לקבל כאמור עד 60% מערך הנכס (כולל ההלוואות שנלקחו), מכיוון שגם המגרש נלקח בחשבון לצורך חישוב אחוזי המימון, במידה ולא לקחתם משכנתא על המגרש, תוכלו למעשה לקבל יותר מ-60% מעלות הבנייה ובמקרה והמגרש יקר לעיתים תוכלו לקבל מימון של 100% מעלות הבנייה. תמהיל המשכנתא – מכיוון שהמשכנתא ניתנת במספר חלקים ולא בשחרור אחד או שניים, יש לנו מגבלה גדולה בתמהיל המשכנתא.את החלק של המסלולים בריביות קבועות נוכל לקחת רק בשחרור הראשון ולאחר מכן נצטרך לקחת את הכסף במסלולים בעלי ריביות משתנות. בין שלל המסמכים ישנם מסמכים בסיסיים שעליכם להכין מבעוד מועד: ת"ז+ ספח פתוח של הלוויםעובר ושב 3 חודשים אחורהתלושי שכר 3 חודשים אחורהנסח טאבו של הקרקע אשר נרכשההיתר בנייה בתוקףאישור מהנדסתוכניות אדריכלתצהיר דירה יחידה- במידה ואתם חסרי דיור או משדרגיםדו"ח התנהלות משכנתא- אם קיימת. לא הרחבנו על כך, אך עלויות התכנון והאישורים שמגיעות לסכומים גבוהים של כ-100,000 שקל אינם נכללים במחיר הנכס ויש לשלם אותם מהון עצמי בנפרד מהמשכנתא. כמו כן, יש הבדל האם לקחת משכנתא אחת לטובת מגרש ובניה יחד או שתי משכנתאות נפרדות ועל כך נרחיב בפוסט אחר.

    From the middle of the previous decade began a large movement of foreign residents (ie, those who do not live in Israel) who buy apartments in Israel for vacation in Israel, for a relative living in Israel, especially children who "did it" and, to my delight, there are those who prefer to invest in Israel for motives. Zionists ". In recent years, too, there has been a trend of foreign residents investing in real estate in Israel, and a number of main factors are influencing this continuing trend: 1. Cheap interest rates and low financing terms. 2. Proper returns generated by the real estate market in Israel. 3. Anti-Semitism in the world and the desire for real estate security in Israel. Today, tens of thousands of apartments in Israel are owned by foreign residents. Most of the purchases by foreign residents are in Jerusalem and Tel Aviv, but such purchases can also be found in Netanya, Ashdod, Ashkelon and also in Raanana and Eilat. Who is considered a foreign resident? Foreign resident This is a definition that exists in the law. These are people whose very center of life is not in the country. The law stipulates that a person who is outside Israel for 183 days a year or more for two years and for the next two years the center of his life was not in Israel. Percentage of financing The maximum percentage of financing that a foreign resident can receive is the same in the definitions of the percentage of financing that an Israeli resident can receive. There is no provision and / or law that restricts beyond the existing regulation the issue of funding percentages for foreign residents. In fact, in Israel, banks allow nonresidents to take out a mortgage of up to 50% of the value of the property, regardless of whether he has other apartments abroad or in Israel. Since the basic premise is that a nonresident seeking an apartment in Israel already has an apartment abroad, the apartment purchased is considered As an investment apartment. By the way, a foreign resident with an Israeli ID card who does not own a property in Israel will be able to be exceptionally approved for higher financing. The mortgage can have a fixed, indexed, variable or shekel interest rate, but since the foreign resident manages most of his life in foreign currency, he has the option of taking the entire mortgage in a foreign currency-linked route, an option that is not open to an Israeli mortgagee. Banks that specialize in providing loans to nonresidents At the level of principle, all banks know how to give solutions to non-residents at the level of mortgage loans. At the same time, each bank has a limited number of branches that have been trained to handle this type of transaction. From my personal experience, the Bank of Jerusalem over the years has handled this type of transaction, as well as Mizrahi Tefahot. Of course, there are also workers and Leumi, but they are less "enthusiastic" about these deals. So how do you do that ??? Foreign residents can have a difficult task from a bureaucratic point of view and deal with the banks. From time immemorial, granting mortgages to foreign residents has not been an easy task in relation to granting mortgages to residents of the country and its citizens. However, with proper and effective care while having access to the right banks, it is possible to get a mortgage relatively quickly, without any problems and on good terms. In conclusion, First, it is better to immigrate to Israel … And in any case, if you still live abroad and want to buy an apartment – talk to the experts. Do right what is right to do!

החל מאמצע העשור הקודם החלה תנועה ענפה של יהודים תושבי חוץ (כלומר, כאלה שלא גרים בארץ) הרוכשים דירות בארץ לצרכי נופש בישראל, עבור קרוב משפחה שחי בישראל, בעיקר ילדים ש"עשו עליה" וכן, לשמחתי, יש כאלו שמעדיפים להשקיע בארץ ממניעים "ציוניים". גם בשנים האחרונות, קיימת מגמת השקעות של תושבי חוץ בנכסי נדל"ן בישראל ומספר גורמים עיקריים משפיעים על המגמה המתמשכת הזו: 1. ריבית זולה ותנאי מימון נמוכים. 2. תשואות נאות שהניב שוק הנדל"ן בישראל. 3. האנטישמיות בעולם והרצון בביטחון נדל"ני בישראל. כיום נמצאות עשרות אלפי דירות בישראל בבעלותם של תושבי חוץ. עיקר הרכישות של תושבי חוץ הן בירושלים ובתל אביב, אבל ניתן למצוא רכישות כאלו גם בנתניה, אשדוד, אשקלון וגם ברעננה ואילת.מי נחשב תושב חוץ? תושב חוץ זוהי הגדרה הקיימת בחוק. אלו אנשים שבעצם מרכז חייהם לא נמצא בארץ. החוק קובע שמי שנמצא מחוץ לישראל 183 ימים בשנה ומעלה במשך שנתיים ושבשתי השנים העוקבות מרכז חייו לא היה בארץ. אחוז מימון – אחוז המימון המקסימאלי שתושב חוץ יכול לקבל זהה בהגדרות לאחוזי המימון שתושב ישראל יכול לקבל. אין שום הוראה ו/או חוק המגביל מעבר לרגולציה הקיימת את נושא אחוזי המימון לתושבי חוץ. למעשה , בישראל מאפשרים הבנקים לתושבי חוץ לקחת משכנתא בגובה של עד 50% מערך הנכס, בלי קשר אם יש לו עוד דירות בחו"ל או בישראל. מאחר והנחת היסוד היא שלתושב חוץ המבקש לרכוש דירה בארץ יש כבר דירה בחו"ל, נחשבת הדירה הנרכשת כדירה להשקעה. אגב, תושב חוץ בעל ת.ז ישראלית שאין ברשותו נכס בארץ, ניתן יהיה לאשר לו באופן חריג מימון גבוה יותר. המשכנתא יכולה להיות בריבית קבועה, צמודה, ריבית משתנה או שקלית, אבל מאחר ותושב החוץ מנהל את עיקר חייו במט"ח, יש לו אפשרות לקחת את כל המשכנתא במסלול צמוד מט"ח, אפשרות שאיננה פתוחה בפני נוטל משכנתא ישראלי. בנקים המתמחים במתן הלוואות לתושבי חוץ – ברמת העיקרון, כל הבנקים יודעים לתת פתרונות לתושבי חוץ ברמת הלוואות המשכנתא. יחד עם זאת, בכל בנק מספר סניפים מצומצם אשר הוכשר לטיפול בסוג זה של עסקאות. מניסיון אישי שלי, בנק ירושלים לאורך השנים מטפל בסוג זה של עסקאות, כמו כן מזרחי טפחות. כמובן שגם פועלים ולאומי אך הם פחות "מתלהבים" מעסקאות אלה. אז איך עושים את זה ??? לתושבי חוץ יכולה להיות משימה לא פשוטה מבחינה בירוקרטית והתנהלות מול הבנקים. מאז ומעולם, מתן משכנתאות לתושבי חוץ הייתה משימה לא פשוטה ביחס למתן משכנתאות לתושבי הארץ ואזרחיה. עם זאת, בטיפול נכון ויעיל תוך גישה לבנקים הנכונים, ניתן לקבל משכנתא מהר יחסית, ללא בעיות ובתנאים טובים.

  אחד הגורמים המעכבים את ההחלטה לבצע שיפוצים, הינו העלות הגבוהה שלהם.הרחבת משכנתא לשיפוצים עשויה לתת מענה הולם לבעיה.מהי הרחבת משכנתא וכיצד היא מתבצעת? האם עדיף לקחת הלוואה או משכנתא לשיפוצים? בדרך כלל כאשר אנו שומעים על המונח משכנתא, זה גורם לנו לחשוב על הלוואות שניתנותלזוגות צעירים, משפרי דיור שמעוניינים לשפר את איכות חייהם ומשקיעי נדל"ן שרוכשים דירותלצורך רווח עתידי.עם זאת, קיימות גם משכנתאות לצרכים אחרים שמוצעות על ידי הבנקים שמכונות משכנתאותלכל מטרה.מעבר לשיפור בתנאי המחיה בדירה והחלפת חלקים שחשופים במידה רבה לבלאי כמו צנרת,תריסים, אסלות, כיורים ועוד, היתרון הגדול של שיפוץ בית הוא, כי הוא מעלה את ערך הדירהומהווה השקעה טובה לעתיד. פעמים רבות קורה, ששווי הדירה עולה בסכומים גבוהים יותרמאשר ההשקעה בשיפוץ עצמו. מה הוא גובה סכום משכנתא לשיפוץ? באופן עקרני אחוז המימון המקסימלי הוא עד 50% מערך הנכס. מימון באמצעות משכנתא לטובת שיפוצים (הכוונה לגובה סכום מקסימאלי שניתן לקבל לשיפוץביחס לגובה משכנתא לכל מטרה), יכול להגיע ליותר מגובה 50% משווי הנכס לפני השיפוץ וזאת, לאחר ביצוע הערכה מעודכנת של שמאי בנקאי כיוון שהנכס עובר תהליך השבחה והשווי לאחר השיפוץ אמור לעלות, כך גם הערכת שווי הנכס עולה וגם גובה ההלוואה שניתן לגייסעולה בהתאם.אם יש לכם משכנתא קיימת על הדירה אז תוכלו לקחת סכום שלעד ההפרש בין 50% מערך הדירה לקרן שנותרה במשכנתא. לדוגמא: יש לכם בית בגובה 2 מיליון אז תוכלו לקחת עד מקסימום 1 מיליון משכנתא לשיפוץ.נגיד ויש לכם משכנתא של 700,000 ש"ח אז תוכלו לקחת מקסימום 300,000 ש"ח.טיפ חשוב לרוכשי הדירות: אם אתם עומדים לקחת משכנתא ואתם הולכים לעשותשיפוץ, אז במקום לשים את ההון עצמי לכספי קניית הדירה פשוט תיקחו יותר משכנתא ואת ההון שיש לכם עכשיו תשתמשו לשיפוץ. גם על הדרך תקבלו ריביות טובות יותר. יתרונות משכנתא לשיפוץ ניתן לקבל סכומים גדולים למעלה מ-150,000 ש"ח לשיפוץ ועוד בהלוואה אחת בלבד ועם גוף מלווה יחיד. ניתן לפריסה לזמן גדול יותר (בדרך כלל 20 שנה אבל יש בנקים שיאפשרו עד 30 שנה ואם תעשו מחזור אז אפשר עד 30 שנה) מה שאומר שאפר להקטין את ההחזר החודשי. ריביות טובות יותר מהלוואות לשיפוץ רגילות.   חסרונות משכנתא לשיפוץ תהליך יותר מסורבל מאשר לקחת הלוואות אחרות לעומת הלוואות רגילות. זמן טיפול. יש לעשות ביטוח משכנתא דבר המיקר את ההחזר החודשי. יש הלוואות אלטרנטיביות שנותנות ריביות יותר נמוכות (הלוואה מקרן השתלמות פנסיה וגמל). צריך לשלם עמלות: שמאי, עו"ד נוטריוני, רישום בגופים ארציים ודמי פתיחת תיק.   שימו לב:  לא ניתן למשכן את הנכס בשני בנקים שונים. אם כבר יש לכם משכנתא על הבית ואתם רוצים משכנתא נוספת לטובת שיפוצים, יש לכם 2 אפשרויות: לקחת את תוספת המשכנתא באותו הבנק אליו הדירה כבר ממושכנת (וכך אתם"כבולים" לבנק שיודע זאת ועשוי לתת לכם הצעה פחות טובה).  למחזר את המשכנתא הקיימת לבנק אחר ואז לקחת באותו הבנק גם הלוואה לשיפוצים(תהליך בירוקרטי מורכב יותר, אך עשוי להוזיל עבורכם גם את המשכנתא הקיימת).   לסיכום: מדובר בדרך טובה לממן את השיפוץ אבל יש לקחת אותה בתשומת לב תוך הבנה שמדובר על סכום לא נמוך ותהליך בירוקרטי – ולכן חשוב להתייעץ, לעשות מו"מ בין הבנקים לרבות בחינת מחזור חיצוני. 

מהי משכנתא? משכנתא היא הלוואה לכל דבר, מבנק או מגוף חיצוני, בשעבוד נכס כנגד ההלוואה, כבטוחה להחזר החוב.בשונה מהלוואה מסחרית ( הלוואה רגילה מבנק ) שבה הבנק מלווה כסף עבור טיול לחו"ל, אירוע משפחתי,סגירת מינוס, הקמת עסק וכדומה. במקרים אלו הסיכון מצד הבנק גבוה, אין לו ערובה אמתית לקבלת הכסף בחזרה, ועל כן הלוואות אלו מתומחרות על ידי הבנק בריבית גבוהה כדי לפצות אותו על הסיכון שהואנוטל.לעומת זאת, בהלוואות לדיור הבנק ממשכן לטובתו את הנכס, כך שאם הלווה לא יעמוד בתשלום המשכנתא, הבנק ייקח את הנכס ויפרע מתוכו את יתרת החוב. כתוצאה מביטחון זה של הבנק, ומהגבלות שלבנק ישראל, הריביות בהלוואות משכנתא נמוכות יותר מהלוואות מסחריות באופן משמעותי.זהו היתרון המרכזי של משכנתא על פני הלוואה מסחרית. הבנקים מבחינים בין 3 סוגי משכנתאות עיקריים: הלוואה לדיור הלוואה לדיור היא הלוואה הניתנת ללווה, כאשר הבטוחה הניתנת לבנק במרבית המקרים הינה שעבוד הדירה הנרכשת. משכנתא לכל מטרה הלוואה לבעלי דירה המעוניינים בסכום משמעותי. הלוואה כזו יכול לקבל מי שברשותו דירה שאינה ממושכנת (או שנותרה משכנתא קטנה יחסית), ולהשתמש בכסף לכל מטרה, אם לרכישת דירה נוספת ואם ללימודים בחו"ל, לאירוע משפחתי, להשקעה או לכל צורך אחר. למשל, לגיא ולעינב אין הסכום הראשוני המספיק לקניית דירה. הוריו של גיא מציעים למשכן את דירתם (שאין עליה משכנתא), ולהעניק לזוג הצעיר את הסכום הדרוש לו. משכנתא לעסקים נכס מסחרי, משכנתא לשימוש עסקי מה הבנק בודק לפני שהוא נותן משכנתא? בנק יאשר קבלת משכנתא רק לאחר בדיקת 2 דברים: טיב הלקוח, כדי להבטיח, עד כמה שניתן להעריך,שהלקוח יעמוד בהסדר התשלומים שייקבע; בטיב הנכס,כדי להבטיח, עד כמה שניתן, שאם וכאשר הלקוח יפסיק לשלם, יוכלהבנק לפרוע את חובו מהנכס.בבדיקת הלקוח הבנק יברר על מקום עבודתו של הלקוח, ותק בעבודה,גובה משכורת נטו, אופן ההתנהלות הכלכלית השוטפת שלו כפישמשתקפת בתדפיסי חשבון העו"ש וכד'.לקוח עם הכנסות טובות סיכןי גדול שיקבל ריבית זולה יותר בהלוואותיו מלקוח עם הכנסות נמוכות. בירור נוסף מכיוון אחר הוא מצב בריאותו של הלקוח שיאושר על ידי חברת הביטוח שתעשה ביטוח חייםללקוח.טיב הבטוחה , כדי לאמוד את טיב הבטוחה הבנק יבדוק את הנכס הממושכן: רישום זכויות מסודר בטאבו/במנהל מקרקעי ישראל, בדיקת ניקיון משעבודים אחרים, הערכת שווי הנכס על ידי שמאי ועוד.חשוב לציין כי קיומה של בעיה אחת בלבד באחת מהבדיקות הללו עלולה להביא לסירוב הבנק לתת משכנתא. שלבים ללקיחת משכנתא הבנת הצרכים – כמה משכנתא צריך וניתן לקחת?לפני שניגשים לבנק כדי לדעת איזו משכנתא תרצו ותוכלו לקחת, עליכם לשאול את עצמכם כמה שאלות: מהו הסכום שתוכלו לשלם בכל חודש (יכולת ההחזר)?מהו סכום הכסף הראשוני העומד לרשותכם (הון עצמי)?מה סכום ההלוואה שאתם יכולים לקחת? סכום ההלוואה תלוי לא רק בשווי הדירה שאתם רוצים לקנות, אלא בעיקר ביכולת שלכם להחזיר את תשלומי המשכנתא.בדרך כלל יכולת החזר סבירה היא עד כ-35% מההכנסה המשפחתית. כעת תוכלו להעריך את סכום הכסף שיעמוד לרשותכם, ולבדוק באילו אזורים תוכלו למצוא דירה המתאימה לתקציב ולדרישות המשפחה. לקביעת סכום המשכנתא הנדרש יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות כגון: מס רכישה, שכ"ט עו"ד, שיפוצים וכו'.על מנת לסייע בידיכם בחישוב החזרי המשכנתא, לרשותכם מחשבון משכנתא המופיע באתרנו. תמחור מחיר הדירה בפועל למחיר הדירה 'נטו' מתווספות הוצאות לא קטנות. הוצאות המשכנתא ( עמלות)דמי פתיחת תיקדמי הנפקת תעודת זכאותהוצאות משפטיותהוצאת נסח טאבואגרת רישום שעבוד לטובת הבנק בטאבועורך דין – עריכת חוזה רכישת הדירהאישור זכויות מחברה משכנת – אם והנכס אינו רשום בטאבואגרת רישום שעבוד לחברה משכנת – אם והנכס אינו רשום בטאבו מסים – מס רכישהמס רכישה בהתאם לשווי הדירה ולעוד תנאיםמתווךשיפוציםהוצאות מעבר דירה (הובלות, סיוד, תיקונים והתאמות בחשמל ובאינסטלציה)שמאות, במידת הצורךהוצאות נלוות – קבועותביטוח דירהביטוח חיים 2 בקשת משכנתא וקבלת אישור עקרוני אחרי שבחרתם נכס ואתם יודעים כמה כסף אתם רוצים לקבל מהבנק וכמה להחזיר בכל חודש,מגיע השלב שיוצרים קשר עם הבנק.אישור עקרוני הוא אישור מהבנק המווה התחייבות למתן האשראי למטרת רכישה, מחזור או הלוואה לכל מטרהכנגד התחייבות הלקוח להמציא את האישורים הרלוונטיים ברמת הכנסות וטיב עסקה.ההבדל בין אישור עקרוני לאישור סופי הוא: אישור עקרוני ניתן טרם רכישת הנכס ומטרתו להבטיח ללווים את מתןהאשראי. אישור עקרוני סופי ניתן לאחר הצגת כל המסמכים המקוריים הנדרשים וממש בסמוך למימוש העסקהונתינת האשראי.האישור הוא הצעה של הבנק עבור סכום ההלוואה וגובה הריביות במסלולים השונים.•ניתן לקבל אותו בכל סניף בנק, ללא תשלום והוא אינו מחייב לקיחת משכנתא.תוקף האישור הוא 24 ימים.בשלב זה אין צורך להתנהל ברמת ריביות ומסלולי הלוואה יש לשים לב: באישור עקרוני מאשרים לכם סכום מסוים על בסיס המסמכים שסיפקתם להם.בשלב זה אינכם נדרשים להמציא מסמכים כלשהם. החלטת הבנק אם לאשר בקשה זו, מבוססת בשלב זה על הצהרתכם והפרטים שמסרתם וכפופה לבדיקתם על ידי הבנק. שימו לב!לא נחתום לעולם על חוזה רכישה, לא נתחייב לעולם בחוזה כזה או אחר בו אנו תלויים בהלוואת משכנתאללא קבלת אישור עקרוני בו הצגנו מסמכים בפועל .לאחר קבלת אישור עקרוני למשכנתא,לאחר הגשת כל המסמכים הרלוונטיים ואימות המסמכים ע"י הבנק, ניתן יהיה לחתום על חוזה הרכישה. אישור עקרוני לאחר הצגת המסמכים לאחר חתימה על חוזה רכישה לאחר מכן נעביר לבנק את חוזה הרכישה וכל המסמכים הרלוונטיים .הבנק יעבור על כל הנתונים ובמידה והכל תקין, נקבל אישור. בניית תמהיל משכנתא קיבלנו אישור עקרוני מהבנק. עכשיו צריך לבחור באילו מסלולים נשתמש לטובת לקיחת ההלוואה. זו הזמן הכי נכון להתחיל לדרוש את כל נושא התמהיל והריביות הנדרשות. ניהול משא ומתן מול הבנקים וסגירת משכנתא הלוואה בבנק משמעותה לשכור כסף, וכמו בכל השכרת מוצר כל זמן שאנו מחזיקים במוצר ונהנים ממנו אנו משלמים עליו, כך גם לגבי כסף המתקבל מהלוואת משכנתא. כל זמן שאנו מחזיקים בכסף של הבנקונהנים ממנו, אנו משלמים עליו. הבנק גובה את שכרו בשני ערוצים: ריביתוהצמדה. מסלולי המשכנתא השונים מובדלים זה מזה באופן גבייתתשלומים אלו על ידי הבנק.הלוואת משכנתא, בין אם נלקחה כולה במסלול אחד, ובין אם מחולקת למספר מסלולים, כוללת ארבעה רכיבים קבועים: סכום ההלוואה, המסלול, מספר השנים עד להחזרת המשכנתא במלואה וגובה הריבית.שלושת הרכיבים הראשונים הם ה"מוצר" שלנו, בעוד שהפרמטר האחרוןהוא ה"תשלום" שאותו נדרש לשלם.בשלב נדרש לבצע ניתוח בחירת ההצעה עם התנאים המתאימים ביותר עבורכם הגשת מסמכים וביטחונות לבנק בשלב זה תתבקשו לחתום על מסמכי המשכנתא. כמו כן עליכם להשליחם את המצאת הבטחונות הבאים:• ביטוחים אגב משכנתה• רישום שיעבודים וקבלת בטחונות לפי סוג העסקה והזכויות בנכס.• מסמכים נוספים כפי שיתבקשו בהתאם לעסקה. לאחר השלמת התיק ולפני ביצוע ההלוואה תתבקשו לשלם תשלום עמלה בגין טיפול באשראי ובביטחונות של הלוואהלדיור-עמלת "דמי פתיחת תיק" בשיעורהמפורט בתעריפון הבנק.

בבואנו לקנות דירה, או אם כאשר אנחנו מתעניינים בבנייה עתידית של נכס מסוים, יש צורך לעשות הערכה של שווי הנכס. הערכה כזו צריכה להיעשות בעיקר עבור מי שקונה, אך גם עבור מי שמוכר, ולעיתים גם עבור גורם שלישי חיצוני, לצורך העניין – הבנקים. מתי נצטרך לבצע שמאות מקרקעין?רכישת נכס יד 2רכישה מקבלן – במצב בו אין בנק מלווה לפרויקטמחיר למשתכן – ברוב המקרים בו ניקח משכנתא שלא בבנק שמלווה את הפרויקט, וגם הבנק שמלווה את הפרויקט יכול לבקש שמאות במצב בו לא התקבלו הנחיות ברורות לגבי שווי שוק הדירות.ביצוע שמאות טרם חוזה רכישה חשובה מאוד בעיקר ברמת הערכת שווי נכס לטובת מתן משכנתא מצד הבנקיםהשונים.אחוז המימון מקסימאלי שבנק מאשר הוא 75% משווי שמאות או סכום רכישה בחוזה, הנמוך מבין השניים. במצב בו אדם לוקח משכנתא במימון של 65% ויותר, מומלץ לבצע שמאות מוקדמת, אם ובמידה השמאי יעריך את ה נכס במחיר נמוך משווי בחוזה הרכישה, הרוכש יכול למצוא עצמו חשוף לבעיית הון עצמי.מחזור משכנתא – בכל עסקת מחזור מבנק אחד לאחר נצטרך לבצע מחזור משכנתא. בנוסף, אם אנו מבצעים מחזור באותו בנק , גם כאן הבנק יכול לבקש לבצע מחזור אך לא חייב.משכנתא לכל מטרה על נכס קיים – במידה והנכס נקי משעבוד וברצוננו לקחת משכנתא לכל מטרה, יהיה עלינו לבצע שמאות. במקרה בו אנו מעוניינים למחזר משכנתא קיימת ובנוסף לקחת תוספת לכל מטרה, גם כאן סביר להניח שנצטרך לבצע שמאות.רכישת קרקע + בנייה עצמית. בפועל, מקבילים מהבנק הפנייה לביצוע שמאות עם רשימה של מספר שמאים ומחירים. אנחנו צריכים להתקשר לאחד השמאים מהרשימה ולהזמינו לנכס עליו נרצה לבצע את השמאות.שווי הנכס שהשמאי מציין בדוח שמאות זהו השווי שהבנק יסתמך עליו במידה ומחיר הרכישה בחוזה גבוה מהמצוין בדוח השמאות.