מה הם הפרמטרים הכי חשובים לקבלת אישור עקרוני מהבנק?
כיום לכלל בנקים קיים אלגוריתם אוטומטי שבעצם מאשר לכם את המשכנתא על פי פרמטרים שאתם מוסרים לפקיד הבנק.
למעשה כיום שיקול הדעת של מאשר המשכנתאות בבנק היא נמוכה מבעבר שכן כל הנתונים שלכם מוזנים למחשב הבנק ואם אתם עומדים בקריטריונים הבסיסיים כפי שהגדיר הבנק, תוכלו לקבל אישור באופן אוטומטי ואם הנתונים מעט גבוליים, מאשר האשראי של הבנק יקבל את ההחלטה לאחר שכל הנתונים והמדדים פרוסים בפניו בצורה ממוחשבת ורוב המשקל של ההחלטה אם לאשר או לא היא האם אתם עומדים בפרמטרים שהבנק הגדיר.
אז מה הם הפרמטרים?
- אחוז מימון
קריטריון ראשון לקבלת משכנתא הוא אחוז מימון. אחוז המימון זה היחס בין שווי הנכס לבין גובה ההלוואה המקסימאלי שהבנק יכול לאשר.
כלומר, גובה המשכנתא המקסימאלית הינה נגזרת משווי נכס לפי חוזה רכישה או לחילופין הערכת השמאי ביחס לשווי הנכס – הנמוך מבין השניים. שינם מקרים שבנק לא ידרוש הערכת שמאי.
יש לשים לב כי עלויות נלוות לעסקה אינם כלולות בשווי נכס מנקודת מבטו של הבנק בכל המשתמע לאחוזי המימון.
הבנק מוגבל בגובה המשכנתא המקסימאלית אותו הוא יכול לתת וזאת בגלל רגולציה של הפיקוח על הבנקים.
דירה יחידה – ניתן לקבל עד 75% מימון משווי נכס. כלומר, אם שווי נכס הינו 1,000,000 ₪, משכנתא מקסימאלית שניתן יהיה לקבל – 750,000 ₪. את ההפרש ועוד עלויות נלוות נצטרך להביא כהון עצמי או בדרכים אחרות.
דירה להשקעה – מוגדר כדירה שנייה ויותר. אם בבעלותי נכס עם או בלי משכנתא וברצוני לרכוש נכס נוסף, המימון המקסימאלי אותו יהיה ניתן לקבל – עד 50% משווי הנכס הנרכש.
מינוף נכס קיים – יש בבעלותנו נכס קיים? ניתן לקבל הלוואת משכנתא על נכס קיים עד 50% משווי הנכס הקיים (כמובן בכפוף להערכת שמאי). אם שווי נכס קיים 1,000,000 ₪ ניתן לקבל עד 500,000 ₪ משכנתא. במידה וישנה משכנתא על הנכס, ניתן לקבל את ההפרש ל 500,000 ₪.
בתקופת הקורונה ועד הודעה חדשה בנק ישראל נתן הוראת שעה לבנקים המקומיים, שניתן למנף נכס קיים עד 70% משווי הבטוחה לטובת סגירת הלוואות קיימות.
- גיל הלווים
קריטריון שני, גיל הלווים. ניתן לקבל משכנתא עד גיל 75 או לתקופה מקסימאלית של 30 שנים. כלומר, אם אנחנו בני 45 או פחות, ניתן לקבל את ההלוואה עד לתקופה של 30 שנים. אם גילנו 55, ניתן לקבל את ההלוואה לתקופה מקסימאלית של 20 שנים.
באופן חריג ניתן לקבל את המשכנתא עד גיל 80.
- התנהלות אשראי תקינה
כלומר, נתוני אשראי תקינים בהווה ובעבר. נתוני האשראי מתייחסים לרמת ההתנהלות שלנו בבנקים השונים. כל עוד ההתנהלות שלנו תקינה, כלומר, עומדים בכל ההתחייבויות שלנו ללא רבב, מבחינת ה בנק הכל תקין ( כלומר להיו בעבר החזר צ'קים, פיגורים בהלוואות קיימות, התראות לחריגה בחשבון העובר ושב , עיקולים, תיקים פתוחים בהוצל"פ )
התנהלות תקינה הינה תנאי הכרחי לקבלת משכנתא. היום ניתן לבחון את נתוני האשראי דרך מערכת נתוני האשראי של בנק ישראל.
זה אומר שאם היה לכם בעבר חוב כלשהו, או הסתבכות כלכלית כלשהי, גם אם חשבתם שהיא מאחוריכם והחוב הוסדר, עדיין הבנק מסתכל על זה וזה יכול להוות את אחד מהשיקולים שלו האם לאשר לכם את המשכנתא המבוקשת או לא.
- תקינות הנכס ברמה המשפטית והתכנונית
נכס לא תקין יכול להיות מהסיבות הבאות: חריגות בניה, בנייה לא תואמת את ההיתרים הקיימים, הערות אזהרה בנסח טאבו, דירה מחולקת ללא אישור, חובות על הנכס / עיקולים.
- יחס החזר
יחס ההחזר מהכנסה זה ההחזר החודשי המקסימאלי אותו הבנק יכול לאשר לנו וזה אחד הנתונים שמגבילים אותנו ברמת גובה המשכנתא שאנחנו יכולים לקחת.
הבנקים בודקים מה יכולת ההחזר שלכם למשכנתא לעומת ההכנסות שלכם. בנק ישראל הגדיר כי אישור משכנתא אפשרי למי שיחס ההחזר שלו אינו עולה על 40%. זאת אומרת שאם לדוגמא השכר שלכם הוא 10,000 ש”ח נטו (אחרי הלוואות אם יש), תוכלו להחזיר על המשכנתא המבוקשת עד 40% כלומר עד 4,000 ש”ח לחודש. זה הוא כמובן המקסימום אך הבנק נוהג לאשר החזר חודשי שלא עולה על 35% מהשכר.
שימו לב, מדבור בהכנסות נטו בניכוי התחייבויות מעל 18 חודשים.
כמובן שישנם פרמטרים רבים נוספים אשר מהווים שיקול האם לאשר לכם את המשכנתא או לא אך אלו 3 הפרמטרים העיקריים והחשובים ביותר. בבואו לאשר לכם את המשכנתא הבנק בודק כמובן היכן אתם עובדים, מה הוותק במקום העבודה, מה המקצוע שלכם, מה ההשכלה שלכם, מה המצב המשפחתי שלכם וכמה ילדים יש לכם, היכן אתם רוכשים את הנכס ועוד אך אלו נתונים תומכים בפרמטרים העיקריים על מנת שהבנק יוכל לקבל רקע נוסף על מי אתם ומה אתם בבואו לאשר לכם את המשכנתא והתנאים שלה.
לאיזה סוג הכנסה הבנק מתייחס וממה הוא מתעלם
ללווים רבים יש הכנסות ממקורות שונים אולם הבנק לא מכיר בכל סוג של הכנסה – לאיזה סוג הכנסה הבנק מתייחס וממה הוא מתעלם?
הכנסות שהבנק נוהג להכיר בהם לצורך אישור משכנתא
הכנסה משכר דירה – אם יש לכם דירה נוספת בבעלות, הבנק יסכים להכיר בשכר הדירה שאתם מקבלים כהכנסה וזאת בתנאי שיש לכם חוזה שכירות בתוקף וההכנסה מופקדת באופן שוטף לחשבון הבנק שלכם.
יחידות דיור- במקרה והדירה שלכם מחולקת למספר יחידות ללא היתר, סביר שהבנק יכיר בשכירות אחת בלבד לפי השווי המוערך שניתן להשכיר את הדירה כיחידה אחת בלבד. במקרה של יחידת דיור אחת בבית שלכם, רצוי לוודא זאת מול הבנק הרלוונטי.
קצבאות – אם יש לכם קצבת ביטוח לאומי הבנק יסכים להכיר בה רק אם היא משולמת לצמיתות. קצבת שארים גם נחשבת כהכנסה מוכרת מכיוון שמשולמת לצמיתות.
פנסיה/גמלא – פנסיה אגב פרישה ממקום עבודה מוכרת כהכנסה. במקרה זה יש להציג 3 תלושי פנסיה אחרונים שתואמים לסכום שמופקד בחשבון הבנק.
מלגות – מלגה שניתנת באופן קבוע ללומדים לתואר שני, דוקטורט או מחקר, יכולה להחשב כהכנסה, במקרה זה יש להמציא אישור על מלגה מהגוף המממן וגם הפקדה מתאימה בחשבון הבנק. גם מלגת כולל של תלמידי ישיבות מוכרת כהכנסה.
מזונות – תשלום דמי מזונות גם כן מוכר כהכנסה לאישה, אם ברשותה הסכם מזונות/הסכם גירושין מאושר על ידי בית משפט/בית דין רבני.
הכנסה מעסק/עוסק פטור – הכנסה מעסק מוכרת כהכנסה בכפוף להמצאת שומת מס לשנה האחרונה ואישור רואה חשבון לשנה הנוכחית.
הכנסה ממשק בית – הכנסה זו גם מוכרת לצרכי משכנתא, אם כי קשה יותר להוכיח אותה כי לעתים התשלום מתקבל במזומן או ממעסיקים שונים. הכנסה זו תוכר בתנאי אישור תשלום לביטוח לאומי מכל אחד מהמעסיקים שלכם והפקדה תואמת בחשבונות הבנק.
הכנסות שהבנק אינו נוהג להכיר בהם לצורך אישור משכנתא
עזרה מההורים – הבנק אינו נוהג להכיר בעזרה מההורים גם אם משולמת באופן קבוע מידי חודש ורואים הפקדות בחשבון. הדרך היחידה להכיר בעזרה מההורים היא צירוף אחד ההורים למשכנתא כערב תומך. במקרה כזה הבנק יכיר ב 50% מההכנסה החודשית שלו, יש לקחת בחשבון כי במקרה כזה הבנק יבקש כי ההורה ישתתף בלפחות 20% מהתשלום החודשי של המשכנתא.
קצבת ילדים – הבנק לא נוהג להכיר בקצבת ילדים כהכנסה חודשית.
דמי אבטלה – דמי אבטלה אינם מוכרים כהכנסה חודשית גבוהים ככל שיהיו.
הכנסת ריבית של תיק ניירות ערך – הכנסה מריבית אינה מוכרת כהכנסה אלא אם אתם עצמאיים וכחלק מדווחי ההכנסות שלכם, הכנסת הריבית מופיעה בשומת המס ביחד עם יתר ההכנסות.
עצמאי חדש – עצמאי בעל עסק חדש שעדיין לא דיווח לרשויות המס על הכנסותיו, לא יוכרו הכנסותיו גם אם יהיו גבוהות. על מנת שהכנסה כעצמאי תוכר, על בעל העסק להציג שומת מס אחת לפחות, מאושרת על ידי רשות המס.
הכנסה שאינה מוצהרת – הכנסה מעבודה צדדית שאינה מוצהרת כגון טיפים או עבודות פרטיות שאתם עושים ללא תלוש משכורת או דיווח מסודר לרשויות המס, לא יוכלו להיות מוכרות כהכנסה לצרכי משכנתא.
