בניית בית פרטי, חלום!
כל הפרוצדורה לקבלת משכנתא לבית קיים נכון גם לקבלת משכנתא לבנייה עצמית.
ההבדל העיקרי הוא שאת כספי המשכנתא לבנייה עצמית נקבל בשלבים עפ"י דו"ח שמאי אשר מעריך את שווי הנכס בכל שלב ושלב בבנייה או הערכה מראש.
נקודות חשובות במשכנתא על קרקע פרטית
• רכישה – ישולם מס רכישה במקור בשווי 6% מעלות הקרקע בלבד ואיננה פטורה מתשלום מס בכל מצב.
• היתר בנייה – היתר הבנייה מונפק ע”י העירייה או המועצה המקומית וזאת לאחר בניית תוכנית אדריכלית לנכס והשלמת כל הקריטריונים להיתר. יש לשים לב להיטלי השבחה ואגרות פיתוח במידה וישנם.
• אחוז מימון בתחום הספציפי של בנייה עצמית, לוקחים לעצמם הבנקים טווח בטחון ועל כן הנתונים בפועל הם מעט שונים ועומדים על 70% לטובת רכישת הקרקע ועל 60% לטובת בניית הבית עצמו.
ההבדלים במשכנתא לבית פרטי יד שנייה / קבלן לבין בניה עצמית
- עלות המגרש – הבנקים מאפשרים לכם לקחת משכנתא עבור רכישת המגרש (עוד לפני שהתחלתם לבנות), עבור רכישת המגרש אין צורך להציג תכניות והיתרים לבניה כי המשכנתא ניתנת אך ורק לטובת המגרש.. הבנקים נוטים לאשר לא יותר מה 70% מכך בשל סיכוני אשראי גבוהים יותר שמדובר במגרש (במידה ולא תחזירו את המשכנתא יהיה לבנקים קשה יותר למכור מגרש מאשר "דירה רגילה").
- עלות הבניה – בשביל לקחת משכנתא עבור הבניה, תצטרכו כבר להביא את כל התכניות והאישורים לבניה.
מדובר על האישורים וההיתרים מהרשות המקומית שמאשרים את תכניות הבניה שהגשתם, לפני שהבנקים יראו אישורים מלאים הם לא יתנו משכנתא. כמו כן, הבנקים ירצו לראות הסכמים שלכם עם הקבלן המבצע, מפקח הבניה וכו'. שימו לב , בפועל הבנקים נוטים לאשר לא יותר מה 60% עבור הבניה. - שחרור הכספים – כאשר אתם בונים את הבית אתם מקבלים את הכסף בשחרורים (כלומר במספר מנות ולא במנה אחת), הסיבה לכך היא שאתם לא צריכים את כל הכסף מיד אלא תוך כדי התקדמות הבניה.
שימו לב, את הכסף אתם מקבלים על פי אחוז המימון שאושר לכם, כלומר אם אושר לכם מימון של 60% עבור כל הבניה, אז בכל שלב תוכלו לקבל עד 60% מימון מהעלות המוצהרת . שימו לב, שלא כמו במשכנתא לרכישת דירה שכספי המשכנתא מועברים ישירות למוכר הדירה במשכנתא לבנייה עצמית כספי המשכנתא יועברו ישירות לחשבון הלווים.
לדוגמה, אנו מחזיקים בקרקע העולה 200,000 שקל ומבצעים בנייה עצמית של 1,000,000 שקל, קיבלנו משכנתא של 60% מערך הנכס הסופי של 1,200,000 שקל כלומר 720,000 שקל. אנו מחכים לשמאי שמגיע בסוף שלב היסודות, עד אותו שלב הבנק לא יהיה מוכן לשחרר כספים (שלב יסודות כולל חפירה ויציקת יסודות).
נניח כי שמאי קבע כי בשלב הזה ערך הנכס הינו 500,000 שקל ( עלות קרקע של 200,000 בתוספת יסודות שנניח כי הוא מעריך ב 300,000 שקל ). אנו נקבל 60% מסך של 500,000 שקל, כלומר לאחר גמר היסודות נקבל כבר 300,000 שקל.
נניח בשלב הבא ( שלד ) העריך את שווי הנכס ברמה של 800,000 שקל, נקבל מהבנק רק 180,000 שקל זאת על ידי החישוב של 60% מההפרש בין ההערכה הראשונה לשנייה (מדובר בהבדל של 200,000 שקל). כך עד גמר הבניה.
כאן יש לומר , בכל שלב של הבנייה תוכלו לקבל כאמור עד 60% מערך הנכס (כולל ההלוואות שנלקחו), מכיוון שגם המגרש נלקח בחשבון לצורך חישוב אחוזי המימון, במידה ולא לקחתם משכנתא על המגרש, תוכלו למעשה לקבל יותר מ-60% מעלות הבנייה ובמקרה והמגרש יקר לעיתים תוכלו לקבל מימון של 100% מעלות הבנייה.
- תמהיל המשכנתא – מכיוון שהמשכנתא ניתנת במספר חלקים ולא בשחרור אחד או שניים, יש לנו מגבלה גדולה בתמהיל המשכנתא.
את החלק של המסלולים בריביות קבועות נוכל לקחת רק בשחרור הראשון ולאחר מכן נצטרך לקחת את הכסף במסלולים בעלי ריביות משתנות.
בין שלל המסמכים ישנם מסמכים בסיסיים שעליכם להכין מבעוד מועד:
ת"ז+ ספח פתוח של הלווים
עובר ושב 3 חודשים אחורה
תלושי שכר 3 חודשים אחורה
נסח טאבו של הקרקע אשר נרכשה
היתר בנייה בתוקף
אישור מהנדס
תוכניות אדריכל
תצהיר דירה יחידה- במידה ואתם חסרי דיור או משדרגים
דו"ח התנהלות משכנתא- אם קיימת.
לא הרחבנו על כך, אך עלויות התכנון והאישורים שמגיעות לסכומים גבוהים של כ-100,000 שקל אינם נכללים במחיר הנכס ויש לשלם אותם מהון עצמי בנפרד מהמשכנתא. כמו כן, יש הבדל האם לקחת משכנתא אחת לטובת מגרש ובניה יחד או שתי משכנתאות נפרדות ועל כך נרחיב בפוסט אחר.
