מהי משכנתא?
משכנתא היא הלוואה לכל דבר, מבנק או מגוף חיצוני, בשעבוד נכס כנגד ההלוואה, כבטוחה להחזר החוב.
בשונה מהלוואה מסחרית ( הלוואה רגילה מבנק ) שבה הבנק מלווה כסף עבור טיול לחו"ל, אירוע משפחתי,
סגירת מינוס, הקמת עסק וכדומה. במקרים אלו הסיכון מצד הבנק גבוה, אין לו ערובה אמתית לקבלת הכסף בחזרה, ועל כן הלוואות אלו מתומחרות על ידי הבנק בריבית גבוהה כדי לפצות אותו על הסיכון שהוא
נוטל.
לעומת זאת, בהלוואות לדיור הבנק ממשכן לטובתו את הנכס, כך שאם הלווה לא יעמוד בתשלום המשכנתא, הבנק ייקח את הנכס ויפרע מתוכו את יתרת החוב. כתוצאה מביטחון זה של הבנק, ומהגבלות של
בנק ישראל, הריביות בהלוואות משכנתא נמוכות יותר מהלוואות מסחריות באופן משמעותי.
זהו היתרון המרכזי של משכנתא על פני הלוואה מסחרית.
הבנקים מבחינים בין 3 סוגי משכנתאות עיקריים:
הלוואה לדיור
הלוואה לדיור היא הלוואה הניתנת ללווה, כאשר הבטוחה הניתנת לבנק במרבית המקרים הינה שעבוד הדירה הנרכשת.
משכנתא לכל מטרה
הלוואה לבעלי דירה המעוניינים בסכום משמעותי. הלוואה כזו יכול לקבל מי שברשותו דירה שאינה ממושכנת (או שנותרה משכנתא קטנה יחסית), ולהשתמש בכסף לכל מטרה, אם לרכישת דירה נוספת ואם ללימודים בחו"ל, לאירוע משפחתי, להשקעה או לכל צורך אחר. למשל, לגיא ולעינב אין הסכום הראשוני המספיק לקניית דירה. הוריו של גיא מציעים למשכן את דירתם (שאין עליה משכנתא), ולהעניק לזוג הצעיר את הסכום הדרוש לו.
משכנתא לעסקים
נכס מסחרי, משכנתא לשימוש עסקי
מה הבנק בודק לפני שהוא נותן משכנתא?
בנק יאשר קבלת משכנתא רק לאחר בדיקת 2 דברים:
טיב הלקוח, כדי להבטיח, עד כמה שניתן להעריך,
שהלקוח יעמוד בהסדר התשלומים שייקבע; בטיב הנכס,
כדי להבטיח, עד כמה שניתן, שאם וכאשר הלקוח יפסיק לשלם, יוכל
הבנק לפרוע את חובו מהנכס.
בבדיקת הלקוח הבנק יברר על מקום עבודתו של הלקוח, ותק בעבודה,
גובה משכורת נטו, אופן ההתנהלות הכלכלית השוטפת שלו כפי
שמשתקפת בתדפיסי חשבון העו"ש וכד'.
לקוח עם הכנסות טובות סיכןי גדול שיקבל ריבית זולה יותר בהלוואותיו מלקוח עם הכנסות נמוכות.
בירור נוסף מכיוון אחר הוא מצב בריאותו של הלקוח שיאושר על ידי חברת הביטוח שתעשה ביטוח חיים
ללקוח.
טיב הבטוחה , כדי לאמוד את טיב הבטוחה הבנק יבדוק את הנכס הממושכן: רישום זכויות מסודר בטאבו/במנהל מקרקעי ישראל, בדיקת ניקיון משעבודים אחרים, הערכת שווי הנכס על ידי שמאי ועוד.
חשוב לציין כי קיומה של בעיה אחת בלבד באחת מהבדיקות הללו עלולה להביא לסירוב הבנק לתת משכנתא.
שלבים ללקיחת משכנתא
- הבנת הצרכים – כמה משכנתא צריך וניתן לקחת?
לפני שניגשים לבנק כדי לדעת איזו משכנתא תרצו ותוכלו לקחת, עליכם לשאול את עצמכם כמה שאלות:
מהו הסכום שתוכלו לשלם בכל חודש (יכולת ההחזר)?
מהו סכום הכסף הראשוני העומד לרשותכם (הון עצמי)?
מה סכום ההלוואה שאתם יכולים לקחת?
סכום ההלוואה תלוי לא רק בשווי הדירה שאתם רוצים לקנות, אלא בעיקר ביכולת שלכם להחזיר את תשלומי המשכנתא.
בדרך כלל יכולת החזר סבירה היא עד כ-35% מההכנסה המשפחתית.
כעת תוכלו להעריך את סכום הכסף שיעמוד לרשותכם, ולבדוק באילו אזורים תוכלו למצוא דירה המתאימה לתקציב ולדרישות המשפחה.
לקביעת סכום המשכנתא הנדרש יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות כגון: מס רכישה, שכ"ט עו"ד, שיפוצים וכו'.
על מנת לסייע בידיכם בחישוב החזרי המשכנתא, לרשותכם מחשבון משכנתא המופיע באתרנו.
תמחור מחיר הדירה בפועל
למחיר הדירה 'נטו' מתווספות הוצאות לא קטנות.
הוצאות המשכנתא ( עמלות)
דמי פתיחת תיק
דמי הנפקת תעודת זכאות
הוצאות משפטיות
הוצאת נסח טאבו
אגרת רישום שעבוד לטובת הבנק בטאבו
עורך דין – עריכת חוזה רכישת הדירה
אישור זכויות מחברה משכנת – אם והנכס אינו רשום בטאבו
אגרת רישום שעבוד לחברה משכנת – אם והנכס אינו רשום בטאבו
עלויות נלוותמסים – מס רכישה
מס רכישה בהתאם לשווי הדירה ולעוד תנאים
מתווך
שיפוצים
הוצאות מעבר דירה (הובלות, סיוד, תיקונים והתאמות בחשמל ובאינסטלציה)
שמאות, במידת הצורך
הוצאות נלוות – קבועות
ביטוח דירה
ביטוח חיים
2 בקשת משכנתא וקבלת אישור עקרוני
אחרי שבחרתם נכס ואתם יודעים כמה כסף אתם רוצים לקבל מהבנק וכמה להחזיר בכל חודש,
מגיע השלב שיוצרים קשר עם הבנק.
אישור עקרוני הוא אישור מהבנק המווה התחייבות למתן האשראי למטרת רכישה, מחזור או הלוואה לכל מטרה
כנגד התחייבות הלקוח להמציא את האישורים הרלוונטיים ברמת הכנסות וטיב עסקה.
ההבדל בין אישור עקרוני לאישור סופי הוא: אישור עקרוני ניתן טרם רכישת הנכס ומטרתו להבטיח ללווים את מתן
האשראי. אישור עקרוני סופי ניתן לאחר הצגת כל המסמכים המקוריים הנדרשים וממש בסמוך למימוש העסקה
ונתינת האשראי.
האישור הוא הצעה של הבנק עבור סכום ההלוואה וגובה הריביות במסלולים השונים.
•ניתן לקבל אותו בכל סניף בנק, ללא תשלום והוא אינו מחייב לקיחת משכנתא.
תוקף האישור הוא 24 ימים.
בשלב זה אין צורך להתנהל ברמת ריביות ומסלולי הלוואה
יש לשים לב:
באישור עקרוני מאשרים לכם סכום מסוים על בסיס המסמכים שסיפקתם להם.
בשלב זה אינכם נדרשים להמציא מסמכים כלשהם. החלטת הבנק אם לאשר בקשה זו, מבוססת בשלב זה על הצהרתכם והפרטים שמסרתם וכפופה לבדיקתם על ידי הבנק.
שימו לב!
לא נחתום לעולם על חוזה רכישה, לא נתחייב לעולם בחוזה כזה או אחר בו אנו תלויים בהלוואת משכנתא
ללא קבלת אישור עקרוני בו הצגנו מסמכים בפועל .
לאחר קבלת אישור עקרוני למשכנתא,לאחר הגשת כל המסמכים הרלוונטיים ואימות המסמכים ע"י הבנק, ניתן יהיה לחתום על חוזה הרכישה.
אישור עקרוני לאחר הצגת המסמכים לאחר חתימה על חוזה רכישה
לאחר מכן נעביר לבנק את חוזה הרכישה וכל המסמכים הרלוונטיים .
הבנק יעבור על כל הנתונים ובמידה והכל תקין, נקבל אישור.
- בניית תמהיל משכנתא
קיבלנו אישור עקרוני מהבנק. עכשיו צריך לבחור באילו מסלולים נשתמש לטובת לקיחת ההלוואה. זו הזמן הכי נכון להתחיל לדרוש את כל נושא התמהיל והריביות הנדרשות.
- ניהול משא ומתן מול הבנקים וסגירת משכנתא
הלוואה בבנק משמעותה לשכור כסף, וכמו בכל השכרת מוצר כל זמן שאנו מחזיקים במוצר ונהנים ממנו אנו משלמים עליו, כך גם לגבי כסף המתקבל מהלוואת משכנתא. כל זמן שאנו מחזיקים בכסף של הבנק
ונהנים ממנו, אנו משלמים עליו. הבנק גובה את שכרו בשני ערוצים: ריבית
והצמדה. מסלולי המשכנתא השונים מובדלים זה מזה באופן גביית
תשלומים אלו על ידי הבנק.
הלוואת משכנתא, בין אם נלקחה כולה במסלול אחד, ובין אם מחולקת למספר מסלולים, כוללת ארבעה רכיבים קבועים: סכום ההלוואה, המסלול, מספר השנים עד להחזרת המשכנתא במלואה וגובה הריבית.
שלושת הרכיבים הראשונים הם ה"מוצר" שלנו, בעוד שהפרמטר האחרון
הוא ה"תשלום" שאותו נדרש לשלם.
בשלב נדרש לבצע ניתוח בחירת ההצעה עם התנאים המתאימים ביותר עבורכם
- הגשת מסמכים וביטחונות לבנק בשלב זה תתבקשו לחתום על מסמכי המשכנתא.
כמו כן עליכם להשליחם את המצאת הבטחונות הבאים:
• ביטוחים אגב משכנתה
• רישום שיעבודים וקבלת בטחונות לפי סוג העסקה והזכויות בנכס.
• מסמכים נוספים כפי שיתבקשו בהתאם לעסקה.
לאחר השלמת התיק ולפני ביצוע ההלוואה תתבקשו לשלם תשלום עמלה בגין טיפול באשראי ובביטחונות של הלוואה
לדיור-עמלת "דמי פתיחת תיק" בשיעור
המפורט בתעריפון הבנק.
