מידע חשוב

מה הם הפרמטרים הכי חשובים לקבלת אישור עקרוני מהבנק? כיום לכלל בנקים קיים אלגוריתם אוטומטי שבעצם מאשר לכם את המשכנתא על פי פרמטרים שאתם מוסרים לפקיד הבנק.למעשה כיום שיקול הדעת של מאשר המשכנתאות בבנק היא נמוכה מבעבר שכן כל הנתונים שלכם מוזנים למחשב הבנק ואם אתם עומדים בקריטריונים הבסיסיים כפי שהגדיר הבנק, תוכלו לקבל אישור באופן אוטומטי ואם הנתונים מעט גבוליים, מאשר האשראי של הבנק יקבל את ההחלטה לאחר שכל הנתונים והמדדים פרוסים בפניו בצורה ממוחשבת ורוב המשקל של ההחלטה אם לאשר או לא היא האם אתם עומדים בפרמטרים שהבנק הגדיר.אז מה הם הפרמטרים? אחוז מימוןקריטריון ראשון לקבלת משכנתא הוא אחוז מימון. אחוז המימון זה היחס בין שווי הנכס לבין גובה ההלוואה המקסימאלי שהבנק יכול לאשר. כלומר, גובה המשכנתא המקסימאלית הינה נגזרת משווי נכס לפי חוזה רכישה או לחילופין הערכת השמאי ביחס לשווי הנכס – הנמוך מבין השניים. שינם מקרים שבנק לא ידרוש הערכת שמאי.יש לשים לב כי עלויות נלוות לעסקה אינם כלולות בשווי נכס מנקודת מבטו של הבנק בכל המשתמע לאחוזי המימון.הבנק מוגבל בגובה המשכנתא המקסימאלית אותו הוא יכול לתת וזאת בגלל רגולציה של הפיקוח על הבנקים.דירה יחידה – ניתן לקבל עד 75% מימון משווי נכס. כלומר, אם שווי נכס הינו 1,000,000 ₪, משכנתא מקסימאלית שניתן יהיה לקבל – 750,000 ₪. את ההפרש ועוד עלויות נלוות נצטרך להביא כהון עצמי או בדרכים אחרות.דירה להשקעה – מוגדר כדירה שנייה ויותר. אם בבעלותי נכס עם או בלי משכנתא וברצוני לרכוש נכס נוסף, המימון המקסימאלי אותו יהיה ניתן לקבל – עד 50% משווי הנכס הנרכש.מינוף נכס קיים – יש בבעלותנו נכס קיים? ניתן לקבל הלוואת משכנתא על נכס קיים עד 50% משווי הנכס הקיים (כמובן בכפוף להערכת שמאי). אם שווי נכס קיים 1,000,000 ₪ ניתן לקבל עד 500,000 ₪ משכנתא. במידה וישנה משכנתא על הנכס, ניתן לקבל את ההפרש ל 500,000 ₪.בתקופת הקורונה ועד הודעה חדשה בנק ישראל נתן הוראת שעה לבנקים המקומיים, שניתן למנף נכס קיים עד 70% משווי הבטוחה לטובת סגירת הלוואות קיימות. גיל הלוויםקריטריון שני, גיל הלווים. ניתן לקבל משכנתא עד גיל 75 או לתקופה מקסימאלית של 30 שנים. כלומר, אם אנחנו בני 45 או פחות, ניתן לקבל את ההלוואה עד לתקופה של 30 שנים. אם גילנו 55, ניתן לקבל את ההלוואה לתקופה מקסימאלית של 20 שנים. באופן חריג ניתן לקבל את המשכנתא עד גיל 80. התנהלות אשראי תקינהכלומר, נתוני אשראי תקינים בהווה ובעבר. נתוני האשראי מתייחסים לרמת ההתנהלות שלנו בבנקים השונים. כל עוד ההתנהלות שלנו תקינה, כלומר, עומדים בכל ההתחייבויות שלנו ללא רבב, מבחינת ה בנק הכל תקין ( כלומר להיו בעבר החזר צ'קים, פיגורים בהלוואות קיימות, התראות לחריגה בחשבון העובר ושב , עיקולים, תיקים פתוחים בהוצל"פ )התנהלות תקינה הינה תנאי הכרחי לקבלת משכנתא. היום ניתן לבחון את נתוני האשראי דרך מערכת נתוני האשראי של בנק ישראל.זה אומר שאם היה לכם בעבר חוב כלשהו, או הסתבכות כלכלית כלשהי, גם אם חשבתם שהיא מאחוריכם והחוב הוסדר, עדיין הבנק מסתכל על זה וזה יכול להוות את אחד מהשיקולים שלו האם לאשר לכם את המשכנתא המבוקשת או לא. תקינות הנכס ברמה המשפטית והתכנוניתנכס לא תקין יכול להיות מהסיבות הבאות: חריגות בניה, בנייה לא תואמת את ההיתרים הקיימים, הערות אזהרה בנסח טאבו, דירה מחולקת ללא אישור, חובות על הנכס / עיקולים. יחס החזריחס ההחזר מהכנסה זה ההחזר החודשי המקסימאלי אותו הבנק יכול לאשר לנו וזה אחד הנתונים שמגבילים אותנו ברמת גובה המשכנתא שאנחנו יכולים לקחת.הבנקים בודקים מה יכולת ההחזר שלכם למשכנתא לעומת ההכנסות שלכם. בנק ישראל הגדיר כי אישור משכנתא אפשרי למי שיחס ההחזר שלו אינו עולה על 40%. זאת אומרת שאם לדוגמא השכר שלכם הוא 10,000 ש”ח נטו (אחרי הלוואות אם יש), תוכלו להחזיר על המשכנתא המבוקשת עד 40% כלומר עד 4,000 ש”ח לחודש. זה הוא כמובן המקסימום אך הבנק נוהג לאשר החזר חודשי שלא עולה על 35% מהשכר.שימו לב, מדבור בהכנסות נטו בניכוי התחייבויות מעל 18 חודשים. כמובן שישנם פרמטרים רבים נוספים אשר מהווים שיקול האם לאשר לכם את המשכנתא או לא אך אלו 3 הפרמטרים העיקריים והחשובים ביותר. בבואו לאשר לכם את המשכנתא הבנק בודק כמובן היכן אתם עובדים, מה הוותק במקום העבודה, מה המקצוע שלכם, מה ההשכלה שלכם, מה המצב המשפחתי שלכם וכמה ילדים יש לכם, היכן אתם רוכשים את הנכס ועוד אך אלו נתונים תומכים בפרמטרים העיקריים על מנת שהבנק יוכל לקבל רקע נוסף על מי אתם ומה אתם בבואו לאשר לכם את המשכנתא והתנאים שלה. לאיזה סוג הכנסה הבנק מתייחס וממה הוא מתעלםללווים רבים יש הכנסות ממקורות שונים אולם הבנק לא מכיר בכל סוג של הכנסה – לאיזה סוג הכנסה הבנק מתייחס וממה הוא מתעלם? הכנסות שהבנק נוהג להכיר בהם לצורך אישור משכנתאהכנסה משכר דירה – אם יש לכם דירה נוספת בבעלות, הבנק יסכים להכיר בשכר הדירה שאתם מקבלים כהכנסה וזאת בתנאי שיש לכם חוזה שכירות בתוקף וההכנסה מופקדת באופן שוטף לחשבון הבנק שלכם.יחידות דיור- במקרה והדירה שלכם מחולקת למספר יחידות ללא היתר, סביר שהבנק יכיר בשכירות אחת בלבד לפי השווי המוערך שניתן להשכיר את הדירה כיחידה אחת בלבד. במקרה של יחידת דיור אחת בבית שלכם, רצוי לוודא זאת מול הבנק הרלוונטי. קצבאות – אם יש לכם קצבת ביטוח לאומי הבנק יסכים להכיר בה רק אם היא משולמת לצמיתות. קצבת שארים גם נחשבת כהכנסה מוכרת מכיוון שמשולמת לצמיתות.פנסיה/גמלא – פנסיה אגב פרישה ממקום עבודה מוכרת כהכנסה. במקרה זה יש להציג 3 תלושי פנסיה אחרונים שתואמים לסכום שמופקד בחשבון הבנק.מלגות – מלגה שניתנת באופן קבוע ללומדים לתואר שני, דוקטורט או מחקר, יכולה להחשב כהכנסה, במקרה זה יש להמציא אישור על מלגה מהגוף המממן וגם הפקדה מתאימה בחשבון הבנק. גם מלגת כולל של תלמידי ישיבות מוכרת כהכנסה.מזונות – תשלום דמי מזונות גם כן מוכר כהכנסה לאישה, אם ברשותה הסכם מזונות/הסכם גירושין מאושר על ידי בית משפט/בית דין רבני.הכנסה מעסק/עוסק פטור – הכנסה מעסק מוכרת כהכנסה בכפוף להמצאת שומת מס לשנה האחרונה ואישור רואה חשבון לשנה הנוכחית.הכנסה ממשק בית – הכנסה זו גם מוכרת לצרכי משכנתא, אם כי קשה יותר להוכיח אותה כי לעתים התשלום מתקבל במזומן או ממעסיקים שונים. הכנסה זו תוכר בתנאי אישור תשלום לביטוח לאומי מכל אחד מהמעסיקים שלכם והפקדה תואמת בחשבונות הבנק. הכנסות שהבנק אינו נוהג להכיר בהם לצורך אישור משכנתאעזרה מההורים – הבנק אינו נוהג להכיר בעזרה מההורים גם אם משולמת באופן קבוע מידי חודש ורואים הפקדות בחשבון. הדרך היחידה להכיר בעזרה מההורים היא צירוף אחד ההורים למשכנתא כערב תומך. במקרה כזה הבנק

משכנתא לכל מטרה הינה משכנתא הנלקחת כנגד שיעבוד נכס קיים. בעבר הבנקים למשכנתאות התעניינו פחות מה מטרת ההלוואה. היום סיבת ההלוואה הינה מהותית. לכן לא תמיד הבנק למשכנתאות יאשר הלוואה כזו. למשל משכנתא לכל מטרה לצורך עסקי לא תאושר על ידי הבנק. הבנק נותן הלוואה לכל מטרה עד 50% משווי הבית לפי הערכת שמאי ולאחר ניכוי המשכנתא. לעתים ניתן להשיג אחוז מימון גבוה יותר, כלומר מימון מעל 50% משווי הנכס. מהן המטרות אותן הבנק יראה כלגיטימיות? רכישת נכס נוסף עזרה לילדים ברכישת דירה שיפוצים החזר חובות כיסוי הלוואות מהם המסמכים אותם צריך להמציא לבנק? המסמכים הדרושים לקבלת משכנתא זהים למסמכים הנדרשים לקבלת משכנתא לרכישת נכס. מה קורה אם יש כבר משכנתא על הדירה? ניתן לקבל משכנתא לכל מטרה עד 50% משווי בית קיים. כאשר יש משכנתא קיימת, ניתן יהיה לקבל עד 50% מהשווי בהתחשב במשכנתא הקיימת. דוגמא: יש לכם נכס בשווי של 1.5 מיליון ₪. זה אומר שתוכלו לקבל עליו מכסימום 750,000 ₪. במידה ורובצת על הנכס משכנתא של 500,000 ₪, תוכלו לקבל עוד 250,000 ₪ נוספים. מה גובה הריביות? הריביות במשכנתא לכל מטרה תהיינה גבוהות יותר מריביות למשכנתא לדיור. ההפרשים בגובה הריביות בין משכנתא לדיור למשכנתא לכל מטרה יכולים להגיע ל- 1% ויותר. זה תלוי בין השאר בתמהיל המשכנתא ומה מטרת ההלוואה. מה היתרון של הלוואה כזו לעומת הלוואה רגילה בבנק? פריסה נוחה של ההלוואה, לתקופה ארוכה לרוב תנאי ריבית טובים יותר לעמת הלוואה רגילה החזרים חודשיים נמוכים יותר ניתן לקבל סכום גבוה יותר, עקב שיעבוד נכס הלוואה שלא חונקת את האובליגו האם יש צורך בשמאי? בוודאי. למרות שעשיתם בעבר שמאי, סכום המשכנתא משתנה, שווי הדירה השתנה. לכן יש צורך בשמאות מחודשת על הנכס. מה גובה המימון המכסימלי אותו ניתן לקבל? גובה המימון המכסימלי אותו ניתן לקבל הוא 50% משווי הדירה הקיימת. אם כי קיימים מקרים בהם ניתן לקבל מימון של 60% משווי הנכס ואף יותר. האם מטרת ההלוואה חשובה? בוודאי, חשובה מאוד. מטרת ההלוואה יכולה לקבוע האם ההלוואה תאושר או לא. למשל בקשת משכנתא לעל מטרה לצורך כיסוי חובות של העסק, לא תאושר על ידי הבנק למשכנתאות. דבר נוסף, אם מטרת ההלוואה הינה לדיור, כלומר לרכישת נכס נוסף, סביר להניח שניתן לבקש ריביות נמוכות יותר מאשר הלוואה למטרת סגירת חובות.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דיווחה כי מחירי הדירות עלו ב-4% בשנת 2020, שנה שבה 107,000 ישראלים מכרו וקנו דירות – רק 2,000 פחות ממספר האנשים שקנו דירות בשנת 2019, למרות שבועות ארוכים של סגר שבהם גם אם רצינו, לא יכולנו לקנות דירהבחודש נובמבר 2020 נמכרו סה"כ כ-11,100 יח"ד – עליה של 15% ביחס לנובמבר 2019 וזינוק של 45% ביחס לאוקטובר 2020!!!לאור המצב של עליית מחירים מתמשכת בשוק הנדל"ן, יותר זוגות צעירים מוצאים את עצמם ללא הון עצמי מספיק לרכישת דירה…אני נתקל לא מעט בזוגות צעירים ששואלים " אין לנו הון עצמי של 25% , איך בכל זאת אפשר לקנות דירה?" ממש היום ניהלתי שיחה ארוכה עם מטה של בנק על מנת לאפשר לזוג צעיר לקבלת משכנתא ולהגשים חלום…בהתאם להנחיות בנק ישראל, זוג יוכל לקבל עד 75% שיעור מימון בהנחה שמדובר בדירה יחידה ( ובכפוף ליכולת החזר…)לדוגמא, אם שווי הדירה הינו 1,000,000 ש"ח הזוג (כאמור, במידה ויעמוד במבחני ההכנסות) יהיה זכאי לקבל 750 א' ש"ח מהבנק למימון הרכישה ולצורך השלמת העסקה עליו להעביר למוכר את ההפרש, 250 א' ש"ח, מההון העצמי.אך אתם ההורים, במידה ויש ברשותכם נכס ללא שעבוד או עם משכנתא קטנה יחסית יש באפשרותכם לעזור לאותו זוג לרכוש את בית חלומותיהם.להלוואה זו קוראים "הלוואת נדוניה" כלומר, עזרה מההורים. הלוואה זו היא בגדר משכנתא בריביות לדיור והיא ניתנת להורים בשעבוד הנכס שלהם ( גם כאן בכפוף במבחני ההכנסות של ההורים) על מנת לעזור לילדיהם לרכוש דירה.שיעור המימון המותר ב"הלוואת נדוניה" מוגבל ל- 50%, וייתכן שהריביות יהיו גבוהות באחוז או יותר ממשכנתא רגילה, תלוי במשא ומתן מול הבנקים.הכסף עובר ישירות למוכר הדירה ובמקביל הרוכשים (הזוג הצעיר) מבקשים משכנתא על הנכס הנרכש. שווי הנכס המשועבד של ההורים אינו רלוונטי לחישוב שיעור המימון של עסקת הרכישה.אגב, אם לילדים אין משכורת שמאפשרת החזר משכנתא, אפשר לצרף את ההורים כלווים נוספים ("לווה תומך") כדי להגדיל את ההכנסה הכוללת ואת ההחזר האפשרי.לסיכום, יש להורים יכולת לסייע לילדים לרכוש נכס …איך עושים את זה ולא פחות חשוב תוך הסתכלות כלכלית רחבה ?תתייעצו עם המומחים. תעשו נכון מה שנכון לעשות.