המוצרים שלנו

בניית בית פרטי, חלום! כל הפרוצדורה לקבלת משכנתא לבית קיים נכון גם לקבלת משכנתא לבנייה עצמית. ההבדל העיקרי הוא שאת כספי המשכנתא לבנייה עצמית נקבל בשלבים עפ"י דו"ח שמאי אשר מעריך את שווי הנכס בכל שלב ושלב בבנייה או הערכה מראש. נקודות חשובות במשכנתא על קרקע פרטית • רכישה – ישולם מס רכישה במקור בשווי 6% מעלות הקרקע בלבד ואיננה פטורה מתשלום מס בכל מצב.• היתר בנייה – היתר הבנייה מונפק ע”י העירייה או המועצה המקומית וזאת לאחר בניית תוכנית אדריכלית לנכס והשלמת כל הקריטריונים להיתר. יש לשים לב להיטלי השבחה ואגרות פיתוח במידה וישנם.• אחוז מימון בתחום הספציפי של בנייה עצמית, לוקחים לעצמם הבנקים טווח בטחון ועל כן הנתונים בפועל הם מעט שונים ועומדים על 70% לטובת רכישת הקרקע ועל 60% לטובת בניית הבית עצמו. ההבדלים במשכנתא לבית פרטי יד שנייה / קבלן לבין בניה עצמית עלות המגרש – הבנקים מאפשרים לכם לקחת משכנתא עבור רכישת המגרש (עוד לפני שהתחלתם לבנות), עבור רכישת המגרש אין צורך להציג תכניות והיתרים לבניה כי המשכנתא ניתנת אך ורק לטובת המגרש.. הבנקים נוטים לאשר לא יותר מה 70% מכך בשל סיכוני אשראי גבוהים יותר שמדובר במגרש (במידה ולא תחזירו את המשכנתא יהיה לבנקים קשה יותר למכור מגרש מאשר "דירה רגילה"). עלות הבניה – בשביל לקחת משכנתא עבור הבניה, תצטרכו כבר להביא את כל התכניות והאישורים לבניה. מדובר על האישורים וההיתרים מהרשות המקומית שמאשרים את תכניות הבניה שהגשתם, לפני שהבנקים יראו אישורים מלאים הם לא יתנו משכנתא. כמו כן, הבנקים ירצו לראות הסכמים שלכם עם הקבלן המבצע, מפקח הבניה וכו'. שימו לב , בפועל הבנקים נוטים לאשר לא יותר מה 60% עבור הבניה. שחרור הכספים – כאשר אתם בונים את הבית אתם מקבלים את הכסף בשחרורים (כלומר במספר מנות ולא במנה אחת), הסיבה לכך היא שאתם לא צריכים את כל הכסף מיד אלא תוך כדי התקדמות הבניה.שימו לב, את הכסף אתם מקבלים על פי אחוז המימון שאושר לכם, כלומר אם אושר לכם מימון של 60% עבור כל הבניה, אז בכל שלב תוכלו לקבל עד 60% מימון מהעלות המוצהרת . שימו לב, שלא כמו במשכנתא לרכישת דירה שכספי המשכנתא מועברים ישירות למוכר הדירה במשכנתא לבנייה עצמית כספי המשכנתא יועברו ישירות לחשבון הלווים. לדוגמה, אנו מחזיקים בקרקע העולה 200,000 שקל ומבצעים בנייה עצמית של 1,000,000 שקל, קיבלנו משכנתא של 60% מערך הנכס הסופי של 1,200,000 שקל כלומר 720,000 שקל. אנו מחכים לשמאי שמגיע בסוף שלב היסודות, עד אותו שלב הבנק לא יהיה מוכן לשחרר כספים (שלב יסודות כולל חפירה ויציקת יסודות). נניח כי שמאי קבע כי בשלב הזה ערך הנכס הינו 500,000 שקל ( עלות קרקע של 200,000 בתוספת יסודות שנניח כי הוא מעריך ב 300,000 שקל ). אנו נקבל 60% מסך של 500,000 שקל, כלומר לאחר גמר היסודות נקבל כבר 300,000 שקל.נניח בשלב הבא ( שלד ) העריך את שווי הנכס ברמה של 800,000 שקל, נקבל מהבנק רק 180,000 שקל זאת על ידי החישוב של 60% מההפרש בין ההערכה הראשונה לשנייה (מדובר בהבדל של 200,000 שקל). כך עד גמר הבניה. כאן יש לומר , בכל שלב של הבנייה תוכלו לקבל כאמור עד 60% מערך הנכס (כולל ההלוואות שנלקחו), מכיוון שגם המגרש נלקח בחשבון לצורך חישוב אחוזי המימון, במידה ולא לקחתם משכנתא על המגרש, תוכלו למעשה לקבל יותר מ-60% מעלות הבנייה ובמקרה והמגרש יקר לעיתים תוכלו לקבל מימון של 100% מעלות הבנייה. תמהיל המשכנתא – מכיוון שהמשכנתא ניתנת במספר חלקים ולא בשחרור אחד או שניים, יש לנו מגבלה גדולה בתמהיל המשכנתא.את החלק של המסלולים בריביות קבועות נוכל לקחת רק בשחרור הראשון ולאחר מכן נצטרך לקחת את הכסף במסלולים בעלי ריביות משתנות. בין שלל המסמכים ישנם מסמכים בסיסיים שעליכם להכין מבעוד מועד: ת"ז+ ספח פתוח של הלוויםעובר ושב 3 חודשים אחורהתלושי שכר 3 חודשים אחורהנסח טאבו של הקרקע אשר נרכשההיתר בנייה בתוקףאישור מהנדסתוכניות אדריכלתצהיר דירה יחידה- במידה ואתם חסרי דיור או משדרגיםדו"ח התנהלות משכנתא- אם קיימת. לא הרחבנו על כך, אך עלויות התכנון והאישורים שמגיעות לסכומים גבוהים של כ-100,000 שקל אינם נכללים במחיר הנכס ויש לשלם אותם מהון עצמי בנפרד מהמשכנתא. כמו כן, יש הבדל האם לקחת משכנתא אחת לטובת מגרש ובניה יחד או שתי משכנתאות נפרדות ועל כך נרחיב בפוסט אחר.

    From the middle of the previous decade began a large movement of foreign residents (ie, those who do not live in Israel) who buy apartments in Israel for vacation in Israel, for a relative living in Israel, especially children who "did it" and, to my delight, there are those who prefer to invest in Israel for motives. Zionists ". In recent years, too, there has been a trend of foreign residents investing in real estate in Israel, and a number of main factors are influencing this continuing trend: 1. Cheap interest rates and low financing terms. 2. Proper returns generated by the real estate market in Israel. 3. Anti-Semitism in the world and the desire for real estate security in Israel. Today, tens of thousands of apartments in Israel are owned by foreign residents. Most of the purchases by foreign residents are in Jerusalem and Tel Aviv, but such purchases can also be found in Netanya, Ashdod, Ashkelon and also in Raanana and Eilat. Who is considered a foreign resident? Foreign resident This is a definition that exists in the law. These are people whose very center of life is not in the country. The law stipulates that a person who is outside Israel for 183 days a year or more for two years and for the next two years the center of his life was not in Israel. Percentage of financing The maximum percentage of financing that a foreign resident can receive is the same in the definitions of the percentage of financing that an Israeli resident can receive. There is no provision and / or law that restricts beyond the existing regulation the issue of funding percentages for foreign residents. In fact, in Israel, banks allow nonresidents to take out a mortgage of up to 50% of the value of the property, regardless of whether he has other apartments abroad or in Israel. Since the basic premise is that a nonresident seeking an apartment in Israel already has an apartment abroad, the apartment purchased is considered As an investment apartment. By the way, a foreign resident with an Israeli ID card who does not own a property in Israel will be able to be exceptionally approved for higher financing. The mortgage can have a fixed, indexed, variable or shekel interest rate, but since the foreign resident manages most of his life in foreign currency, he has the option of taking the entire mortgage in a foreign currency-linked route, an option that is not open to an Israeli mortgagee. Banks that specialize in providing loans to nonresidents At the level of principle, all banks know how to give solutions to non-residents at the level of mortgage loans. At the same time, each bank has a limited number of branches that have been trained to handle this type of transaction. From my personal experience, the Bank of Jerusalem over the years has handled this type of transaction, as well as Mizrahi Tefahot. Of course, there are also workers and Leumi, but they are less "enthusiastic" about these deals. So how do you do that ??? Foreign residents can have a difficult task from a bureaucratic point of view and deal with the banks. From time immemorial, granting mortgages to foreign residents has not been an easy task in relation to granting mortgages to residents of the country and its citizens. However, with proper and effective care while having access to the right banks, it is possible to get a mortgage relatively quickly, without any problems and on good terms. In conclusion, First, it is better to immigrate to Israel … And in any case, if you still live abroad and want to buy an apartment – talk to the experts. Do right what is right to do!

החל מאמצע העשור הקודם החלה תנועה ענפה של יהודים תושבי חוץ (כלומר, כאלה שלא גרים בארץ) הרוכשים דירות בארץ לצרכי נופש בישראל, עבור קרוב משפחה שחי בישראל, בעיקר ילדים ש"עשו עליה" וכן, לשמחתי, יש כאלו שמעדיפים להשקיע בארץ ממניעים "ציוניים". גם בשנים האחרונות, קיימת מגמת השקעות של תושבי חוץ בנכסי נדל"ן בישראל ומספר גורמים עיקריים משפיעים על המגמה המתמשכת הזו: 1. ריבית זולה ותנאי מימון נמוכים. 2. תשואות נאות שהניב שוק הנדל"ן בישראל. 3. האנטישמיות בעולם והרצון בביטחון נדל"ני בישראל. כיום נמצאות עשרות אלפי דירות בישראל בבעלותם של תושבי חוץ. עיקר הרכישות של תושבי חוץ הן בירושלים ובתל אביב, אבל ניתן למצוא רכישות כאלו גם בנתניה, אשדוד, אשקלון וגם ברעננה ואילת.מי נחשב תושב חוץ? תושב חוץ זוהי הגדרה הקיימת בחוק. אלו אנשים שבעצם מרכז חייהם לא נמצא בארץ. החוק קובע שמי שנמצא מחוץ לישראל 183 ימים בשנה ומעלה במשך שנתיים ושבשתי השנים העוקבות מרכז חייו לא היה בארץ. אחוז מימון – אחוז המימון המקסימאלי שתושב חוץ יכול לקבל זהה בהגדרות לאחוזי המימון שתושב ישראל יכול לקבל. אין שום הוראה ו/או חוק המגביל מעבר לרגולציה הקיימת את נושא אחוזי המימון לתושבי חוץ. למעשה , בישראל מאפשרים הבנקים לתושבי חוץ לקחת משכנתא בגובה של עד 50% מערך הנכס, בלי קשר אם יש לו עוד דירות בחו"ל או בישראל. מאחר והנחת היסוד היא שלתושב חוץ המבקש לרכוש דירה בארץ יש כבר דירה בחו"ל, נחשבת הדירה הנרכשת כדירה להשקעה. אגב, תושב חוץ בעל ת.ז ישראלית שאין ברשותו נכס בארץ, ניתן יהיה לאשר לו באופן חריג מימון גבוה יותר. המשכנתא יכולה להיות בריבית קבועה, צמודה, ריבית משתנה או שקלית, אבל מאחר ותושב החוץ מנהל את עיקר חייו במט"ח, יש לו אפשרות לקחת את כל המשכנתא במסלול צמוד מט"ח, אפשרות שאיננה פתוחה בפני נוטל משכנתא ישראלי. בנקים המתמחים במתן הלוואות לתושבי חוץ – ברמת העיקרון, כל הבנקים יודעים לתת פתרונות לתושבי חוץ ברמת הלוואות המשכנתא. יחד עם זאת, בכל בנק מספר סניפים מצומצם אשר הוכשר לטיפול בסוג זה של עסקאות. מניסיון אישי שלי, בנק ירושלים לאורך השנים מטפל בסוג זה של עסקאות, כמו כן מזרחי טפחות. כמובן שגם פועלים ולאומי אך הם פחות "מתלהבים" מעסקאות אלה. אז איך עושים את זה ??? לתושבי חוץ יכולה להיות משימה לא פשוטה מבחינה בירוקרטית והתנהלות מול הבנקים. מאז ומעולם, מתן משכנתאות לתושבי חוץ הייתה משימה לא פשוטה ביחס למתן משכנתאות לתושבי הארץ ואזרחיה. עם זאת, בטיפול נכון ויעיל תוך גישה לבנקים הנכונים, ניתן לקבל משכנתא מהר יחסית, ללא בעיות ובתנאים טובים.

משכנתא לכל מטרה הינה משכנתא הנלקחת כנגד שיעבוד נכס קיים. בעבר הבנקים למשכנתאות התעניינו פחות מה מטרת ההלוואה. היום סיבת ההלוואה הינה מהותית. לכן לא תמיד הבנק למשכנתאות יאשר הלוואה כזו. למשל משכנתא לכל מטרה לצורך עסקי לא תאושר על ידי הבנק. הבנק נותן הלוואה לכל מטרה עד 50% משווי הבית לפי הערכת שמאי ולאחר ניכוי המשכנתא. לעתים ניתן להשיג אחוז מימון גבוה יותר, כלומר מימון מעל 50% משווי הנכס. מהן המטרות אותן הבנק יראה כלגיטימיות? רכישת נכס נוסף עזרה לילדים ברכישת דירה שיפוצים החזר חובות כיסוי הלוואות מהם המסמכים אותם צריך להמציא לבנק? המסמכים הדרושים לקבלת משכנתא זהים למסמכים הנדרשים לקבלת משכנתא לרכישת נכס. מה קורה אם יש כבר משכנתא על הדירה? ניתן לקבל משכנתא לכל מטרה עד 50% משווי בית קיים. כאשר יש משכנתא קיימת, ניתן יהיה לקבל עד 50% מהשווי בהתחשב במשכנתא הקיימת. דוגמא: יש לכם נכס בשווי של 1.5 מיליון ₪. זה אומר שתוכלו לקבל עליו מכסימום 750,000 ₪. במידה ורובצת על הנכס משכנתא של 500,000 ₪, תוכלו לקבל עוד 250,000 ₪ נוספים. מה גובה הריביות? הריביות במשכנתא לכל מטרה תהיינה גבוהות יותר מריביות למשכנתא לדיור. ההפרשים בגובה הריביות בין משכנתא לדיור למשכנתא לכל מטרה יכולים להגיע ל- 1% ויותר. זה תלוי בין השאר בתמהיל המשכנתא ומה מטרת ההלוואה. מה היתרון של הלוואה כזו לעומת הלוואה רגילה בבנק? פריסה נוחה של ההלוואה, לתקופה ארוכה לרוב תנאי ריבית טובים יותר לעמת הלוואה רגילה החזרים חודשיים נמוכים יותר ניתן לקבל סכום גבוה יותר, עקב שיעבוד נכס הלוואה שלא חונקת את האובליגו האם יש צורך בשמאי? בוודאי. למרות שעשיתם בעבר שמאי, סכום המשכנתא משתנה, שווי הדירה השתנה. לכן יש צורך בשמאות מחודשת על הנכס. מה גובה המימון המכסימלי אותו ניתן לקבל? גובה המימון המכסימלי אותו ניתן לקבל הוא 50% משווי הדירה הקיימת. אם כי קיימים מקרים בהם ניתן לקבל מימון של 60% משווי הנכס ואף יותר. האם מטרת ההלוואה חשובה? בוודאי, חשובה מאוד. מטרת ההלוואה יכולה לקבוע האם ההלוואה תאושר או לא. למשל בקשת משכנתא לעל מטרה לצורך כיסוי חובות של העסק, לא תאושר על ידי הבנק למשכנתאות. דבר נוסף, אם מטרת ההלוואה הינה לדיור, כלומר לרכישת נכס נוסף, סביר להניח שניתן לבקש ריביות נמוכות יותר מאשר הלוואה למטרת סגירת חובות.